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青客、蛋壳双双暴雷,长租公寓驶入深水区

2020/6/23 18:39:00


时间倒回半年前,在雷声阵阵中艰难走出来的青客公寓及蛋壳公寓,先后登陆资本市场,算是为长租公寓行业创造了片刻安稳。

2010年在国内萌芽的长租公寓,于2015年进入爆发期,又在随后的5年里迅速降温。

2018年,市场上长租公寓品牌已超2000家。其中头部品牌有来自「中介系」的自如、蛋壳,有来自「房企系」的万科泊寓、龙湖冠寓、碧桂园碧家等等。

也是在同一年,长租公寓被曝出诸多负面,甲醛超标、抬升租金、租金贷等等一系列事件。再加上,各地政府相继出台稳定租金政策,规定租金每年增长幅度不能超过5%。

长租公寓的盈利空间和想象空间都被堵死了。

后期鼎家公寓、乐伽公寓等行业内一批“高进低出”的爆雷,以及部分企业如远洋整体转让长租公寓部门的退出,宣告长租公寓正式进入退潮期。

而2019年,在长租公寓整体下坡路的情况下,青客公寓、蛋壳公寓的接连上市,为行业赢得了一丝喘息时间。但没有人能想到,突然爆发的疫情黑天鹅会成为压垮骆驼的最后一根稻草。

今年6月初,有关青客公寓倒闭的传闻愈演愈烈。青客方面紧急声明,称只是资金困难。紧接着6月18日,蛋壳公寓突发公告,称创始人高靖被地方政府部门调查,公司任命联合创始人、董事兼总裁崔岩成为临时CEO。

长租公寓唯二的上市公司双双暴雷,难免会令外界联想,这个行业究竟怎么么?是巧合,还是病入膏肓的征兆?

起源

长租公寓在国内始于2010年前后,包括YOU+、自如、优客逸家、青客都是在此时诞生。许多品牌创始人是从二房东或者房地产中介转型长租公寓,他们在创业过程敏锐的发现需求,从而成为国内第一批长租公寓玩家。

2013到2015年,长租公寓开始受到资本关注,魔方获得华平资本3000万美金,以自持物业为主的新派公寓融资1.6亿元。由于租赁市场拥有广泛的发展前景,互联网+、房地产中介和酒店系都进入此赛道。

2015年可以称为国内公寓元年。

国家从金融、政策、房源、税收各方面支持租赁行业发展,广州等地方政府还推出了“租售同权”,即卖房和租房都可以享受到一样的教育等社会资源,进一步推广长租公寓的发展。

随后,万科宣布“万村计划”,在全国各地建立新型的租赁社区,这标志着房地产开发商正式进入长租公寓。碧桂园、龙湖、旭辉、招商、金地陆续跟进,行业一片热闹。

而魔方、YOU+、蛋壳、自如这些早期玩家,为了抗衡巨头也加快了融资速度。2017年中国公寓行业证券化市场迈出重要一步,“魔方公寓信托收益权资产支持计划”设立,募集资金达到3.5亿元,这是国内首单公寓行业资产化产品。

行业门槛越来越高,中小公寓难以融资,资本冲着头部企业。

退潮

资本密集进入长租公寓的2015年,国内住房租金价格正在涨势。

国家统计局历史数据显示,截至2015年3月,住房租金价格自有连续统计记录以来,已连续上涨45个月,最高月涨幅达到6%左右。

到2017年,数据显示全国房租水平又比2016年同期上涨了16.7%,而在一线城市房子上涨的幅度则更大,例如北京、上海涨幅均在20%左右。

2018年夏天更甚,因三个月内北京地区房租上涨15%-40%,各方舆论开始将矛头指向长租公寓,称为了抢占租房市场,动用租房贷等金融杠杆,从房东手里高价拿房,在形成市场垄断后,将哄抬的成本转移至租客。

我爱我家前副总裁胡景晖就曾公开炮轰,除了供给、需求、季节的因素外,自如、蛋壳等长租公寓用金融杠杆融资、以高出市场价20%-40%的价格争抢房源严重违背市场规律。

事实上,2017年底长租公寓倒闭潮就已开始。

根据网上流传的一份倒闭名单,2017年有4家长租公寓品牌倒闭,而到2018年又有12家因资金链锻炼而退出,其中甚至还有鱼悦公寓这样房东携款跑路的极端个案存在。


2018年,长租公寓又被曝出另一个严重问题——租金贷。

所谓租金贷,是指长租公寓与第三方金融机构合作,让租户以借贷的方式实现分期付款,租户就月交付租房,而长租公寓可以从贷款机构获得合同期内的所有现金,再利用这个资金扩张房源。

公开资料显示,青客公寓与十几家金融机构进行了租金贷合作,租户使用租金贷支付租金的比例超过60%。同样,2019年蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比也超过60%。

租金贷对公寓企业而言,相当于提供了一个源源不断的资金池,只要公寓规模持续扩张租户不断签约,资金池就会越来越大,进而公寓便可以继续扩张规模,形成一个无限循环。

但也并非没有风险,只是长租公寓将风险扔给了房东、租客以及全社会。胡景晖曾预言,长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。现在看来真是一语成谶,租房变贷款,信用做租金?

资本散场,长租公寓何以为继?

租金贷一定程度上改变了长租公寓传统的“二房东”模式,利用金融杠杆快速扩充规模,这是典型的资本玩法。但该模式有一个天然的缺陷,即无法盈利。SOHO中国董事长潘石屹曾表示,长租公寓这个生意基本都是亏的。

规模+现金流=没有利润,大部分长租公寓走的都是这种模式,业务本身不赚钱,靠规模在跑现金流,然后持续扩大规模,等待资本买单。

事实上,长租公寓背后的投资方,正是催促蛋壳、青客等品牌上市的关键因素。投资方期待规模,品牌方主动催化,但受限于混乱的管理体系和分散的供应链,盲目扩张规模必然会导致长租公寓“规模不经济”。

这从青客和蛋壳的财报中可以直观看到。

2020年Q1蛋壳公寓营收为人民币19.396亿元,净亏损人民币12.344亿元,净利润率为-63.6%。


青客公寓也是如此。从2017财年-2019财年,青客公寓连续三个财年亏损。2017、2018、2019财年分别实现净亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元,截至2019年9月30日,累计亏损额达到22.78亿元。

另外,如今长租行业深受“租金贷”之困,2019年12月颁发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确规定了“住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位”。

这意味着规模+现金流的方式不再行之有效,也意味着长租公寓的扩张成本骤增。所以,青客公寓被曝倒闭也并非空穴来风,早在今年4月官方就已承认资金困难,而困难的源头一方面因为疫情这只黑天鹅,另一方面也有上面分析的因素。

而长租公寓必然要调整方向,比如青客公寓正将旗下各主要城市的部分房源转交给建行旗下的房屋租赁服务平台建融家园。如此一来,“规模缩水”就是必然,并且在行业没有找到新的利润增长点之前,资本自然更为理性。

所以,资本散场留给长租公寓的只有两条路,退出或者踏踏实实做二房东生意。

抛开长租公寓甲醛超标、高进低出、抬升租金、规模陷阱等诸多问题不谈,二房东这门生意其实不好做。

首先,回报低。

长租行业的盈利点目前仍以差价、服务费、金融服务费为主,而在租金贷遭整治的情况下,长租公寓又要面临成本上升租金下降,必然会导致营收遇困。

另外就是回报周期问题,蛋壳、青客等分散式租期较短在3-5年,毛利在10-30%之间,相对投入比较少,回本周期在1-2年不等。为了提高毛利缩短回本周期,长租公寓就要提高运转效率降低闲置率,而受疫情影响这几乎成了不可能的事情,所以就出现了长租公寓“两头吃”的行为。

其次,空租率过高。

当前大多数长租公寓企业的租客平均周期依然维持在8个月左右,续约率不足50%,较短的租期和较低的续约率带来较高的获客成本的投入。空置率是悬在公寓经营者的一把利剑,大家都在想着怎么把房子租出去,而空置率也导致租金下滑。

最后,格局仍未确定。

青客被曝资金困难、蛋壳CEOb被查,这给本就命途多舛的长租公寓又泼了一盆冷水。无论青客、蛋壳,在资本市场的表现都不好,市值较上市初期已经下跌3-4成,而且随着时间推移,疫情仍未解除,长租公寓的苦日子还将继续。

最后

尽管赛道玩家有诸多弊端,但长租公寓仍是一个好赛道。

国内租房市场是一个万亿的大市场,有统计表明2020年租赁市场将达到1.6万亿,2025达到2.2万亿。

而根据国外的经验,随着房价的上涨,租房的人群会越来越多。

美国存量住房约1.3亿套,到2015年底为主,美国有4390万个租赁家庭,租赁人口1.1亿,接近总人口的三分之一。租金GMV达到5000亿美元以上,在美国越来越多人成为租房一族,租房市场不断扩大。


再看一下我们近邻日本。日本自从房地产泡沫破裂,人口老化,房价下降。租金也随着房价的下降而下降,从2000年开始止跌回升,目前日本租房市场庞大而稳定。

日本租赁家庭占比高达35%,超过1800人口选择租房居住,因为日本三大商圈房价比较高,工薪一族买不起,转向租房。收入与租房支出在30%以内,近20年来日本全国租金水平还呈现缓慢下降趋势,大家更乐意去租房而非买房。

回到国内市场,长租行业的整体商业模式已然清晰。并且在政策监督、资本理性和玩家务实等多个层面下,长租公寓虽然洗牌仍在继续,但基本盘已经稳定。

坏消息是,长租公寓已经驶入深水区,中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率,促使资本在投资长租领域时一会观望,二是对头部情有独钟。

比如自如,作为分散式公寓的头部单位,今年3月斩获了软银的10亿美元投资。

但自如的问题也没有解决,软银轮已经是国际投资机构的大手笔了,如果近期盈利模式依然打不通,接下来是否会等来“孙宏斌轮“的继续押注呢?


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