有人说，2020年将会是改变全球人类命运的一年，无论是全球疫情还是局部动荡，裹挟着焦虑和经济环境的变化，对于房地产而言更是经济的晴雨表，尽管已经很久不提房地产的“支柱产业”地位，但依旧态势强劲。

全国城镇化速度依旧在加速，各大城市纷纷祭出各类政策抢人才；2020年4月数据显示，人民币贷款同比多增7467亿，新增1.62万亿；中原地产研究中心调查数据显示，2020年1-5月份，全国50个大城市土地成交总金额1.6万亿元，同比上涨12.5%，土地平均溢价率15.3%；尽管在“房住不炒”、“因城施策”以及尚未松绑的各类限贷、限购政策下，杭州、南京等城市数万的卖房人等着摇号，这些现象都明显的感受到了2020年房地产的回暖。

对于买房人而言，房地产依旧是保值增值和抵抗焦虑的有效标的物，对于开发商而言，在过去的几个月中，经历的却是生死考验：对于高周转的房地产行业，连续3个月以上没有现金流，这无疑是极其危险的。

所以，市场早已有了变化，开发商早已不拘泥于传统的包装和营销套路，如何获取最直接和快速的销售、回款，这在今年的房地产市场表现得尤为突出。恒大首先宣布从2月18日起全部房源开始网络销售，并且7.5折，石击千浪，在铺天盖地的广告和媒体关注下，“恒房通”用户破千万，紧接着富力、中南、中国奥园、世茂、东原、保利，融创、中粮、新城、花样年、美的等十多家开发商纷纷宣布优惠政策，开始“线上卖房”，随后这几乎成为房地产开发商标配，重金布局线上销售，但真的取得良好销售业绩的却是寥寥。

先有蛋还是先有鸡？关于交易平台的初心

在2014年，万科曾经带动房地产行业补课雷军关于风口的“七字诀”，掀起一股“互联网思维”的反思，尽管2011年前后，房地产交易平台就开始了“电商化”的路径，移动互联网时代，互联网公司进行了行业交易平台的探索，大家纷纷表示要做成基于房地产行业的电商交易平台。

各家公司纷纷认识到数据的重要，也意识到基于庞大的新房和存量房市场，中国式MLS和zillow平台呼之欲出，其中贝壳找房、58安居客、易居房友等机构在在打造自身的房源数据库和经纪人分销平台。

MLS（Multiple Listing Service）由若干房地产经纪人联合建立信息系统，共享信息资源，对违规行为有明确的惩戒机制，（Multiple Listing Service），MLS构建了基于经纪人合作的数据共享，美国的zillow本质是一个互联网媒体，并不是中介，也不出售房产，而是充当信息中间人，提供将买家、卖家、房地产经济、抵押贷款的提供者联系起来的平台。这个平台提供估价和房源信息查询，经纪人和贷款公司抵押公司提供报价，而数据来源于MLS。

而今年房地产交易平台最大的变化在于：开发商主动推动自身的互联网交易平台的开发和推广，打破了传统开发商“坐销”的格局，疫情期间，用线上流量代替传统线下售楼处流量，从而产生交易转化，过去开发商是被动的，而现在是主动的。

开发商的选择与大环境的变化有很大关系，过去开发商制定营销策略，吸引到访，转化成交，利用一二手联动、驱动分销的方式促进成交，本质上是获取流量和转化流量的过程，如果把销售结果比喻成“鸡”，线上和线下的流量就是“蛋”，房产交易平台强调“数据”的属性，本质上是想先构建基于垂直行业的流量池，类似于电商网站，最终形成一个基于房源信息的搜索引擎。

电商平台杀入 房产线上交易会如何？

房地产交易平台的初心是成为“电商平台”，但如果是电商平台来做房产交易呢？如火如荼的618购物节已经17个年头，今年不同的是京东宣布“自营房产”正式上线，并且1000套全新房源在京东首发，这标志着京东线上房产正式进入自营时代。

过去线上房产交易平台的目标是成为“流量”的供应方，从而形成平台优势，而疫情期间开发商线上卖房不仅是自救，也是希望形成自己的流量，成为B2C的平台。

京东首个“自营房产”的合作方为中骏集团地产，合作项目为今年北京地区热门新盘的“中骏·云景台”，从线上的信息可以看出，这个项目位于北京房山，多以中小户型为主，总价200多万就可以在北京置业，对于刚需客群吸引力巨大。

房子本身是特殊的商品，电商平台与其他交易不同在于是直接，无论是开发商自建平台，还是其他交易平台本身需要导流，比如通过广告、私域流量，也需要自己搜集数据。

基于京东强大的电商基因，，京东房产卖房的优势之一是打通了开发商的房源数据，这样的好处是传统的销售平台无法做到房源数据的同步，比如说线下案场已经销售的房源，线上无法实时更新，数据打通之后，用户可以做到“线上选房”。

京东自营的优势在电商上有严格的选品流程，也一直是京东的优势，进入京东直营意味着京东做背书，从房地产营销的角度，京东用自己的品牌做背书，有利于提升项目的品牌和信任度，直营也意味着更多的流量扶持。

传统的房产电商平台，开发商入住平台享受平台的销售政策、优惠、推广等，开发商自己获取流量。京东房产自营业务通过自身优势把开发商房源纳入自营，自营是为用户提供包括甄选房源、自营特惠、线上锁房、无理由退定、价格保护五大特色服务权益。也就是说，只有开发商能够满足这些条件，经历严格的评估，才会接入自营平台。

京东房产自营平台解决了开发商的痛点，就是流量、品牌、信任度，通过技术打通，促进开发商的互联网技术升级，提升了交易的效率，对于消费者而言，解决了购房人“品质好、价格好、服务好、售后好”的需求。

房子是特殊的商品，在房地产行业进行自身变革时，行业的共识是构建一个电商属性的交易平台，所以用了各种路径去实现，对于开发商而言B2C的方式可以选择自建也可以选择与第三方合作，但对于追求高周转的行业，积累流量和获得流量都并非易事。

水大鱼大，在各种模式创新论的包装下，房产行业产业纵深决定了这个行业的流量价值和流量池的构建难度，过去开发商以营销成本来衡量拓客的价值，为了流量都是真金白银的投入，这意味着房产流量的价值远远大于其他产品。

这也意味着，京东本身的平台流量资源可以转化的结果产生的价值巨大，以京东目前的电商技术、大数据和广告投放方式，精准获客会有效提升精准流量的转化。

市场的竞合还将持续，京东启动房产自营给予了行业快速通道，化繁为简，对于京东而言，房地产始终是大宗交易，与中骏的合作，以及其他开发商的加入，对于京东整体业绩增长提供了可能，体现在财报利润栏的数据中。

中国房地产行业的市场足够巨大，房地产行业相对传统，尽管不同公司提出了不同的玩法，最终还是要回归到电商的交易属性，足够大的市场给了所有玩家可以想象的空间，这个行业还是一个巨大蓝海，有着无数的可能。