2018年，伴随着中国产业结构优化与转型升级的浪潮，去杠杆、新旧动能转换、房地产转拐、中美贸易摩擦等宏观经济事件一一接连上演，中国实体经济猝不及防，遭遇史上至暗时刻。

作为实体经济载体的产业园区，显然不能独善其身。2019年，对于产业园区运营商来说，注定是无比艰难的一年。

1、史上最文艺的《倒闭通知》

实体经济的至暗时刻，从一则被誉为史上最文艺的《倒闭通知》可窥一斑。

最近，一则广州某园区内的一家电器有限公司的《倒闭通知》，刷屏朋友圈。

“我司用努力艰难地生存着，开源节流，省吃俭用，只为一次次兑现承诺，但面对各种恶化的环境，到现今，已经无能力再继续经营下去了。我司实属无奈之举，望供应商们理解。”

“人有聚散、曲有始终，聚时易欢、离时易悲。我们不是一场交易，不是一次联系，我们是一起走过繁荣和萧条时代的真挚朋友。在此，再一次感谢供应商的支持和理解。”      

史上最文艺的《倒闭通知》不过是中小企业现状的缩影，撕开了中小企业倒闭潮的冰山一角，狰狞初露。

去年制造业最具关注度的事件——新飞电器“卖身”康佳、国内最大家具企业诚丰宣告破产、橱柜企业好来屋破产清算……2019年，类似的情形仍在不断上演。

中小企业死伤无数，哀鸿遍野。一时间，风声鹤唳，人人自危。

2、产业园区的寒冬

危机正在进一步蔓延。

有数据分析，未来三到五年内，70%的中小企业都将倒闭，绝不是危言耸听。

中国经济增速放缓，人口红利消失，市场竞争加剧；在微观上，人工成本上涨，传统营销失灵，库存压力陡增。互联网浪潮冲击之下，过往的成功经验突然失效。从没有像今天这般，带给中小企业如此巨大的冲击。

财经作家吴晓波认为，制造业正在发生一系列深刻的变革。在未来的几年内，无法完成互联网+改造的制造业企业，都将被淘汰。传统的制造企业，包括家电、家居、服装、饮料、机械、装备等行业，有80%的中小型企业都会破产，而这80%的中小型企业大部分都依附于产业园区。

皮之不存，毛将焉附。

作为实体经济的载体，产业园区也受到了这股寒流的冲击，陷入举步维艰、如履薄冰的困境。

2019年，东北最大的建筑陶瓷生产基地——法库陶瓷产业园区近10家规模以上生产及配套企业就陷入停工状态。为了应对持续低迷的市场环境，法库产区将现有规划设计产能由过去的5亿平方米压缩至3亿平方米，限产幅度高达40%……

无独有偶。作为广东某某二房东，也切切实实体验到了园区严冬的残酷：2018之前，市场一片红火，每年轻轻松松坐收近3亿的租金，真正是吃着火锅唱着歌，躺着就把钱给挣了。如今好日子一去不复返！2019年开始，二房东感受到了市场风向的变幻——物业出租率不到一半，租金不足原先的1/3，各种营销解数尽出，情况依旧没有好转，现在感觉慌的一批……

而行业巨头们也在捂紧棉被过冬。2019年，华夏幸福不仅挥刀砍掉了特色小镇所有业务，将环京地带的优质物业打包卖给万科，更是将25.5%的股权拱手出让，甚至不惜冒着引狼入室的风险战略“牵手”平安中国，以解资金之忧。

前所未有的悲观与焦虑弥漫着整个园区行业，担心、忧愁、观望、踌躇、恐惧，种种情绪，不一而足……

3、园区传统招商的“势”没有了

困局的形成并非没有先兆。

翻开各大园区运营商的财务年报，从中可以略窥一二。

数据显示，中电光谷的净资产收益率从2012年的24.24%下降到2017年的7.43%，卓尔集团的净资产收益率从2011年的31.42%下降到2017年的13.38%，亿达中国的净资产收益率从2012年的18.98%下降到2017年的9.17%，而华夏幸福的净资产收益率从2012年的51.42%下降到2017年的31.40%。

曾经，城市经济发展周期到来，市场需求爆发客观因素推动产业发展，再赶上一波政策利好，产业园区招商轻而易举，谁都能做，谁都能做成。然而，随着新旧时代转型期的到来，产业园区简单地搭城市经济发展顺风车的难度越来越大，天时、地利、人和和环境都变了，产业的形势和土壤也都变了，想重复过去的成功和高光时刻已经不大可能，是低概率的“黑天鹅事件”。

产业园区要度过此轮危机，必须要严格把手上的账目算清楚：资源整合、物业租售和运营服务的收入、财务模型、资本运营等要素要平衡合理，另外要构建一套完善的招商团队模型，拓宽和提升园区招商的战斗力。否则，园区传统招商的“势”没有了，不开源拓渠、突破创新，很容易就走上穷途末路的不归路。

4、不转型等死，转型怕转死

转还是不转，对于园区来说，不啻于哈姆雷特般的哲学迷思。

转型，这两个字的确关乎园区生死。于园区而言，年销售额过10个亿的园区，靠的就是传统的渠道和团队，转型谈何容易。转的动吗？难。诺基亚的企业文化、管理规范、专利创新都是全球顶尖的，但为什么消失？答案很简单，诺基亚和成就他的时代一起被消失了。

对于园区，转型有两种：

第一种，被迫转型，当招商问题集中到不能解决的时候，倒逼园区转型，这种转型成本是很大的，也是很痛苦的，但不手术必须死亡。

第二种转型，是预见式转型，是园区运营商的战略洞察能力超强，还需要有断舍离的魄力与勇气。这种园区运营商是稀缺的，凤毛麟角。

人，往往不愿意割舍过去的成功与光荣，恋旧情节是人之常情，但商业不能恋旧，往往动感情的时候，就是失败的开始。

所以，对于园区来说，不转型就是等死，转型不一定死，至少尚存一线生机。

其实，无论是被迫转型还是预见性转型的园区，面临着的，都是一个共同的痛点问题：如何解决园区的招商难题？或者说，产业园区怎么赚钱？

好在还有个令人释怀的消息，中国90%的产业园区招商都难，都不赚钱，你不是最惨的那个！

那么，另外10%真正赚到钱的，他们到底是怎么做的，为什么他们的招商可以不一样，产业园区的招商运营模式到底跟什么有关？用什么方法可以打通园区招商的瓶颈？

2019年，臣通顾问要干的事情，都跟园区的这个终极命题有关。

3月22-23日，臣通顾问出品：2019年第17期园区董事汇即将在广州番禺举办。本次董事汇独创“导师+共创”的模式，以臣通顾问13年的实战经验、18个招商痛点分析、1200万㎡招商不败的独家秘诀和具备臣通知识产权的独一无二的园区招商体系为基础，以扎实的数据分析和充实的案例分析为辅助，以注重实战为要旨，以快速提升园区的“招商战斗力”为目标，用2天时间帮产业园区突破招商困局，共御寒冬。

5、园区人挺住

2019年，是考验园区的一年。

但是，情况并没有糟糕、恶化到没有转机与回旋的地步！

柳暗花明，峰回路转！

2019一开年，各地政府工作报告纷纷亮相，成为新一年政府部门工作尤其是是经济工作的指引纲领和任务指南。

在各省市新一年的重点工作中，园区都被放在非常显赫的位置加以强调，有的被冠以“高质量发展主战场”的地位，有的则异常鲜明地提出“园区兴则产业兴，园区强则经济强”的口号，重视程度空前，落实力度则无以复加，其中尤其以中西部地区为甚。

在众所周知的内外双重压力和对此前经济发展方式、路径的深刻反思下，再加上国家新一轮改革开放、区域协同的号角嘹亮，国家引导资本流入实体企业、以园区经济作为新一轮改革开发试验田的决心无可逆转，如今，产业进园区、资本进园区、人才进园区更是成为举国关注、各地方政府聚焦的显性课题。

福又双至。新年伊始，中国银保监会连续发布公告，鼓励险资开展价值投资，支持保险机构加大股权投资力度。于产业园而言，无疑是打开了一扇融资渠道的豁口。

与此同时，2018年以来，国家与各地方政府对实体企业出台的各种力度空前的扶持政策，也表明了态度：实体经济不能垮，产业园区也不能倒！

臣通智库相信，即便经济环境再好，也有企业会破产倒闭；纵然经济环境再恶劣不堪，依然会迸发和锤炼出新的模式，依然会有产业园区从困境中崛起！

寒冬虽至，暖春亦不远矣！

希望犹在，曙光蔚然，不诉薄凉。

2019，园区人挺住！产业园区挺住！