中国房地产正在遭遇一次前所未有的变革，从不少头部房企的“暴雷”，到房产税试点的消息，再到近期各地拍地遇冷，各种“限购松绑”的小道消息的试探和辟谣，不得不说，房地产行业面临前所未有的变化。

这次变化的来源是国家监管部门对于房地产行业的金融监管要求，2020年8月，国家提出“三道红线”，要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1倍”的三道红线，三道红线影响的是开发商的有息负债和融资待遇，换言之不达标就影响未来的现金流。

去杠杆的本质是降低房地产的金融属性，随着房产的投资效应，房地产连锁影响数十个行业，加上居民购买商品房的杠杆不断提升，房地产占用了更大的资金和社会资源，其背后隐藏的风险是系统性的。

作为中国最大的居住服务商，贝壳找房也正在迎来挑战：11月9日，贝壳发布2021年三季度财报。财报显示，贝壳第三季度存量房交易GTV同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，跌幅小于市场水平；新房交易GTV同比下降2.5%，明显低于市场跌幅。

市场的质疑在于：在房地产行业大幅度调整，作为强关联的贝壳找房会受到多大影响？这是贝壳的第一个寒冬吗？

贝壳的寒冬吗？

房地产市场目前的严峻局面，不用多说，但不可忽略的是，几近严苛的去杠杆，本质上让房地产市场正在悄然发生变化：去杠杆带来了房地产行业的调整，降价、成交量下滑等固然造成目前的一些数字不好看，长远来看正在让房地产回归正常居住属性，房产税不仅影响的是房价，但带来持续稳定的财政收入；房地产行业会更加关注产品品质，也可以看到房地产行业的洗牌在所难免，但中国房地产正在进入一种新常态。

受到影响最大的是二手房交易：相关数据显示，国内13个热点城市二手住宅成交量约为3.6万套，较9月缩水1.4万套，环比下降26.9%，同比大跌42.8%。贝壳第三季度存量房交易GTV同比下降34.3%，从趋势看，存量房交易本身是市场因素。带来的影响是全行业的调整，中介行业不少品牌和门店关闭。

对于贝壳的疑问在于：存量房市场的萎缩会给链家和贝壳主体带来多大的冲击？

从财报数据可以看出：2021年第三季度贝壳成交额(GTV)为人民币8,307亿元。存量房交易GTV为人民币3,782亿元 ，新房交易GTV为人民币4,101亿元，新兴及其他服务GTV为人民币423亿元，从数据中可以看到，新房交易占比GTV比例较大，这跟二手房市场整体下滑有关。

行业调整和市场下行，贝壳受到最大的影响是交易业绩流水的下降，并未影响其商业模式本身，贝壳是否经历寒冬并不是因本身的商业模式受到的影响，而是行业周期性的变化。

即便是行业回到2008年“零成交”的寒冬，也可以看到作为居间服务的中介和交易平台也并未消亡。在过去房地产的调整周期来看，中介的生死存亡往往并不是因为市场冰冷，而是自身“内功”，多数品牌好、服务好、专业度高的品牌中介都能顺利度过周期。存量房市场的下行，造成的是业绩影响而已，市场调整之后，业绩自然会恢复增长。

并且贝壳本身的价值是技术驱动行业变革，这个变革暗合了行业需求：因为市场假房源劣币驱逐良币，链家首先提出了真房源，贝壳通过楼盘字典完成了真房源数据线上化；针对交易流程，贝壳找房推出了可视化交易产品体系，目前已覆盖二手房买卖全流程，涉及从签约、贷款到房产过户、尾款放款的所有环节；针对经纪人的业务流程，链家做了SaaS演化了现在的链家Link和贝壳A+系统；基于房源售卖匹配，基于链家合作网络的规则，打通了一张多品牌“房”、“客”、“人”(经纪人)的合作网络。

购房流程体验感、获客和成交效率提升、服务流程、经纪人的成长等，这些是服务品质的体现，也是产业链愿意为之买单的原因，房地产结构性调整造成的业绩影响并不会造成贝壳找房商业模式的崩塌，反而会促进这个基础设施自我驱动产业进化。

贝壳的进化？

如果说只把贝壳看做是房地产互联网交易商，自然只会关于于来自房地产交易的相关业绩，作为上市企业，贝壳对自己的定位并不限于交易，而是“中国居住服务第一股“，这个居住服务首先可以理解为经纪人的交易服务，但更广的含义来自于基于房地产产业互联网化和产业链延伸。

这里的机会首先是房地产交易的线上数字化，在这方面国内的智能化渗透率并不足20%，这也是贝壳找房一直通过数字化驱动房地产交易变革，提升行业效率在做的事。

更大的机会来自于居住服务, 居住服务业，涵盖住房的开发、交易、租赁、物业管理、城市更新、家庭装修、保洁搬家等住房与家庭服务。

居住服务业对经济贡献度正在不断增长。仅以房地产开发、物业管理以及中介服务看，2020年，我国房地产行业增加值为7.45万亿元，占GDP比重7.3%。2000-2020年，中国房地产行业占GDP比重由4.1%不断攀升，年复合增长率为15.6%，市场空间巨大。从数据上看，全球主要发达国家的房地产业GDP占比一般达到10%-12%，我国目前只有7%左右；发达国家的房地产整个上下游产业链合计占比往往超过GDP的20%，我国只有15%左右。

毫无疑问，这是一个万亿级别的市场。

贝壳很早之前就提出要做居住服务市场，比如已经布局两年的被窝家装，这从Q3的财报也能看到增长，财报显示，贝壳第三季度新兴及其他业务收入为人民币6.1亿元（约1.0亿美元），去年同期为人民币6.3亿元，主要是由于围绕存量房交易服务场景展开的金融服务收入减少，但同时，装修服务收入同比增长29.4%，部分抵消了下降幅度。

对于居住服务理解，不能仅限于基于房产行业上下游行业的拓展，而是要看到房地产的地域属性、空间属性所产生的围绕家的一切商品和服务的需求都被数字标记并进行智能化管理。

比如贝壳找房的VR看房的背后是楼盘字典的真房源，数字化可能改变家装的方式，比如自定义可视化家装，房源的状态和权属的转移意味着可能存在的家装销售机会和数字化家装、对于大数据和客户沉淀数据的转化。再比如：基于线上到线下的本地化居住服务，中介门店有可能拓展更多功能，比如电商的前置仓、线下交易场景等，这些都是居住服务所承载的功能，而数字化是其连接和效率提升方式，变革的是居住服务的产业模式。

归根结底，产业互联网是基于互联网技术和生态，对各个垂直产业的产业链和内部的价值链进行重塑和改造，从而形成的互联网生态和形态。贝壳对于自我的改造是第一步，可以看到的趋势在于，经纪行业发生的数字化变革是越来越多的颗粒和细致分工，带来的是更多的专业化协同需求。交易多方需要更好的服务，从而形成经纪行业的综合性收益和效率提升。所以不要简单的把贝壳定位于经纪公司，贝壳自已早已看到了基于居住服务市场的价值，对于居住服务市场的渗透正在进行，这也是“难而正确的事“。

所以不要轻易的把贝壳只定位于房产交易，房地产行业目前的变革进行中，调整过程中，贝壳也会遭遇自己的挑战，市场会进入一个新常态，而贝壳还有更大的市场机会来自于居住服务，无论房地产行业发生什么变化，贝壳找房的产业互联网之路其实更加明晰了。

所以，贝壳的冬天不算冷。