三资三化，咋搞呀？ 项目大亏，还干吗？ 不得不上，拿啥上？ 三资三化 前两周，在我们粉丝群和熊老是的微信列表里，一直讨论着一个火热的话题：三资三化。 屏幕前的粉丝朋友们，你们知道是哪三资，哪三化吗？ 其实，事情的起因，是来自某导在会上提的“三个一切”： 尤其是“杠杆化”，再加上十六字的四个原则： 能用则用 不用则售 不售则租 能融则融 确实是很生猛啊！那为啥领导要用这么“猛”的词？就不能温和点吗？ 这时候，肯定有地方上的朋友要叹气吐槽了：温和了，钱袋子也不会鼓起来呀！还利息要钱、发工资要钱、付工程款要钱，哪哪都要钱。 那么问题来了，没钱了，还上不上？要怎么上呢？ 有人说“再苦不能苦孩子，再穷不能穷项目”，甚至说“正因为没钱，才更要上项目”。 欢迎来到TongJi新知，一起探索新高难！ 本期视频，我们就结合我们的亲身经历，和大家一起交流一下：上桌亏百亿，项目该咋上？ TONGJIXINZHI 案例拆解 我们的这场项目经历，说起来也是挺魔幻的。长三角某县高铁新城项目，面积210公顷，涉及拆迁4000户，拆迁面积65万方，预计投资250个亿。那这么高的投资，有多少产出呢？ 初步测算，产出115亿，亏损130亿，我们一看，好家伙，亏的比赚的还多，不会是我们算错了吧？ 本着审慎的态度，我们又重新核算了一遍，结果发现，投资没错，还是250亿，但产出只有90亿了。等于不再是亏损130亿，而是实打实怒亏160亿！ 这时候，肯定有粉丝朋友要说了：那还搞啥啊！这不赔本赚吆喝嘛！这么多钱，与其拿去亏，留着发发工资不香吗？ 我们也拿着这个测算结果，去劝过我们的客户——真没必要上啊！ 但客户的回答是：熊老师，这个项目，不得不上啊！它是虹桥国际开放枢纽的节点项目，属于国家战略！作为虹桥国际开放枢纽的节点城市，项目咋可能不上？ 那这么大的窟窿，咋解决呢？ 财政出钱？ 局长叹了口气，咱工资还要不要发了？ 城投行不行？ 缺口这么大，银行不给融啊。 自有资金搞？ 好像把自己卖了都不一定够。 那社会资本呢？ 且不说这么大缺口，怎么过会的问题；2023年11月6号财政部发的隐债问责文件里，明确说了签约、土地返补、垫资拆迁、投建运一体化、一二三级联动开发这些模式的风险，搞不好就得被处罚，谁敢轻易往里面跳？ 那既然传统的路子全走不通，那这个项目到底是咋启动的呢？ TONGJIXINZHI 破局思路 要解决问题，首先得搞明白，亏在哪儿。250亿的总投资，其中120亿，是征收投入。 这时候，有粉丝朋友可能要问了：不就才4000户吗？为啥拆迁费这么高？ 因为这个县的住宅，拆迁补偿全部是按31500元/㎡算的！ 啥概念？ 我们之前在某发达省份省会做的更新项目，高铁站旁，真正的市中心，拆迁费也就3万/㎡，况且，它周边的二手房均价才16000元/㎡，新房只要14000元/㎡，凭啥拆迁费要给到3万多？ 后来我们仔细研究了他们的征拆方案，才拆解明白，所谓的拆迁费不是只有房屋估值，还叠加了一大堆乱七八糟的补贴。 房屋估值：12000元/㎡，确实不算多；但这之外，还有房票补贴，一平方2400元；签了协议，还有签约补贴，一平方1800元；首批签约，装修每平方再补4000元；拿着房票去买房，每平还能再补8400元。这么叠加下来，基础就有29400元/㎡，再加上小区公共土地的折算，综合下来的确得3万/㎡左右。 而且我们还发现个关键问题：这个项目250亿投资里，建设投资只有20亿，铁路相关支出才45亿，满打满算工程类支出也就65亿。 也就是说，高铁改扩建，是“明修栈道”，而让老百姓用房票买库存房，帮城投解套，才是真正的“暗度陈仓”呀。 搞明白这点后，我们就开始针对性地去谈判了：首先是砍成本、提返还，直接压缩亏损。 既然知道高补贴是大头，咱就对标周边城市的补贴细则，把房票补贴比例降到 20%，省了 6.5 亿；接着，我们又安排了一部分的就地安置，节省18亿的真金白银。 还有最大的一块，刚性计提。原本卖地能得 150 亿，但财政返还只有 58%，跟周边相比，返还比例过于“微薄”，于是，我们拉着财政局一项项的抠，明确国法必缴的资金，其余全可压降。将返还比例提至85%，从钱袋子的指缝里抠回了40亿。 这么一优化，项目总投资从250亿降到227亿，亏损也从160亿缩小到95亿，但近百亿的缺口还在，总不能只靠省成本，还得主动创造收益，这时候就得用上一二级联动开发了。 与其做一级开发，卖面粉，赚的是一次性薄利；不如自己做二级开发，自己建住宅、做配套，赚运营的钱。 但就算把这些住宅、配套握在手里做基础运营，撑死了也就是每年几千万的现金流，而且住宅销售是一次性收益，配套出租的涨幅也有限，要靠这点钱，填 95 亿的缺口，又得几十年。 自己扛，基本是扛不住了，那该咋办呢？ 答案是：借政策东风！ 抱着这个想法，我们翻了不少文件，最后盯上了国家发改委的《基础设施公用设施特许经营管理办法》，里面两条内容一下就抓住了我们： 一条是 “可以采用预期收益质押等方式为特许经营项目提供融资支持”，另一条是 “允许 40 年的特许经营期”这简直是量身定做啊！ 为何不做 TOD 运营模式？把高铁站旁边的商业设施统筹进来：30 万方 TOD 办公载体、5 万方地下商业、1000 个停车位、200 个充电桩。 按保守算法，租金 1.2 元 /㎡/ 天，借着虹桥枢纽的东风，每年涨 3%，40 年下来总收益就能到 279 亿。不仅能覆盖 95 亿亏损，还能盈余23 亿。 有了收益模型，接下来就是找钱了。 首先我们争取了 15 亿专项债券，这类债券过程中只需付息，成本最低。接着，再用前面规划好的 TOD 项目，未来收益做质押，从银行借了 42 亿，缓解资金压力；社会资本也随之引进，滚动出资30 亿，一起摊风险，有钱一起赚、有难一起扛。 最后也是最核心的一步，借着项目要资源，锁定长期收益。我们客户是总资产 80 亿、负债率 56% 的 2A + 城投，明年或后年大概率能升到 3A+，融资能力很强，但这么大项目一上，负债也得崩。 正好借着项目 “不得不上” 的由头，跟地方要了 6 类公共资源。停车场 + 充电桩，未来 20 年人口和汽车保有量肯定会上涨，光这两项资源就值 25 亿；再加上其他资源，总价值能到 115 亿。 TONGJIXINZHI 复盘总结 好了，案例讲到这里，就和大家聊得差不多了。最后，我们再来给大家，做一个简单的复盘小结。 回到开头大家最关心的问题亏损百亿的项目，到底能不能上？ 答案是 “能，但不是硬扛”！硬扛只会越亏越多，核心是 “借势盘活”，先拆亏损根源，再用政策、资源补缺口，“砍成本 + 造收益 + 要资源”，才是破局关键。 那要怎么做，才能落地呢？ 答案是 “四步走”！ 第一步：认清项目本质，对症下药，才能 见效。 第二步，控成本砍冗余，能省则省，控制 规模。 第三步：用时间，换空间，结合政策，制 造长期收益模型，实现多渠道融资。 第四步，借趋势，谋发展。借着项目不得 不上的势头，归拢资源，开拓未来潜力。 最后，回到我们在开头聊的话题：日子紧巴巴，下一步该咋走？ 我们想说的是：只要思想不滑坡，办法总比困难多！记住：亏损项目不是 “烫手山芋”，而是 “藏着机会的宝库”。 你手里的项目，可能就有可谈的收益空间、未激活的政策红利，抓紧排查对接，匹配多渠道路径；别等 “完美时机”，先行动，才能抓红利！ 好啦，今天分享就到这里啦。遇到具体难题，比如不知怎么优化项目，对接政策，欢迎评论区留言或私信小助手，咱们一起解决！ TongJi 新知，一起探索新高难！
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