困境剖析

事情得从南部沿海那位文旅集团的张总说起。那天他给熊老师打电话，语气透着七分着急，三分无奈：

熊老师，我们已经负债三个多亿了，结果领导还给我塞来了个产业园，叫我运营运营，弄点经营性现金流。这不是把我往火坑里推吗？

熊老师一听，笑了：这思路没错啊张总。领导白送的资源，不要白不要啊！对你这么好，这是看重你呀！

张总叹了口气：白捡的地瓜，那当然要了，问题是这山芋它烫手啊，本以为张总的描述多少带了点夸张，我们团队到现场一看，才算明白这 “坑” 有多深：

入园企业名单一长串，汽车零配件厂、农用机械组装厂、物流仓库，甚至还有短视频 MCN 和直播公司，乍一看，还挺多。但其实70%都是空置的。

更要命的是，运营成本他还真就不低。一百多亩地的园区，要通水通电吧，要人员安保吧？

再加上厂房漏雨的维修费，一年算下来，纯亏 1000 万。张总他们也不是没想办法，开了四五次会，想出来了两条路。

要么，整体打包，卖了回血。要么，咬咬牙，工改住，卖房子。但问题是，好像一条路，也不好走。

打包卖了吧，卖不卖的出去再说，就算成功卖了，的确能卖几个亿，当下是happy了，到了明年，领导要经营性现金流，拿啥交差呢？

那改成住宅用地，造房子卖钱呢？周边新房均价 2.2 万 / 平，7 万多平能卖 15 亿，容积率再提一提，账是算的过的。但问题是，改成住宅，1.7 亿的土地转性费从哪里来呢？

而且这几年，房地产市场就像坐过山车一样，房价一直在下跌，压根没啥成交量。要是费劲巴拉搞出来个烂尾楼，那可是要被追责的。

正所谓，遇上新高难问题，就找TongJi新知。

更何况张总也是我们的老朋友了，于是熊老师就带着我们咨询师团队，开始给张总“帮帮忙”。经过我们对政策文件的一遍遍梳理，还真就在政策文件的边角料里，发现了“破局点”。

破局转机

我们在整理政策时，翻到了 2022 年 5 月国家出的《关于盘活存量扩大投资的意见》，里面第九条写着：“推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途”。

再一看地方政策，浙江金华早就试点了 “M0 用地” ——也就是新型产业用地，当时我们就跟张总说：“这园区不仅能救，还能让你赚翻！”

这时候，肯定有新来的粉丝要问了：“M0 用地是啥？跟普通工业用地有区别吗？”

具体的区别，在我们之前的视频里面，已经详细讲过了，这里就不展开了。不知道的小伙伴，欢迎观看我们之前的视频。

简单说，M0 用地是 “工业用地的升级版”，有两个逆天优势：允许商办辅助以及更高的容积率。

首先，政策规定，M0 用地 70% 是产业用房（搞研发、中试），30% 是配套用房，可以建员工宿舍、便利店、食堂，而且，浙江某地的文件还写明了：允许不超过 50% 配套用房分割销售，还能享受税收减免。

这意味着啥？

张总的工业园不用改住宅，靠配套用房就能卖钱，根本不用补那 1.7 亿转性费！而且，M0的容积率，也能进一步的拉高。

原来园区容积率只有 1.1，只能建 7 万多平；改成 M0 用地后，容积率能提到 2.5，可建面积直接涨到 13 万多平。多出来的 6 万平，一半卖配套房，一半租给研发企业，光这，就能多赚 3 个亿！

更重要的是，张总他们还有个其他人都没有的优势——文旅资源。他的文旅集团旗下有个 4A 级景区，哪怕疫情后的低谷期，每年都有 200 万游客！

于是，我们当即建议：要搞，就搞个大的，别搞普通研发，要做，就做 “文旅 + 文创” ！

具体咋做呢？

首先我们直接办了 3 场招商洽谈会，一下子请来 350 多家企业，但不是谁来都要。以前那些 “汽车零配件、农机组装、物流仓库” 的企业，我们全都请走，不是你们不好，而是你们对游客没有吸引力，而且还付不起房租，咱互相不耽误！

接着，专盯 “吃住行游娱购” 相关企业，文创设计、数字产品、旅游周边生产、短视频 MCN，这些企业能跟景区流量绑定，才是我们要的 “金凤凰”。

最后谈下来，150 家企业有意向入园。有要 100 平做文创工作室的，有要 1000 平做短视频基地的，还有要 5000 平做旅游周边生产车间的。

为此，我们还搞了 “定制化招商”，要我们按企业需求改厂房的，租约签 10 年；不要定制化的，签 3 年。

意向确定了，接着就是改造园区，让它能装下 “文旅 - 文创 - 文产” 的三级闭环：

先调规划，申请 “工改研” 政策，把容积率从 1.1 提到 2.0，多出来的 3 万平刚好建文创体验区和商业配套；再拆改建筑，只拆了两栋最破的小楼，改成 3 层商业楼：

剩下的厂房做结构性改造，把粗风管、旧货梯全换了，层高从 4 米提到 5.5 米，刚好满足文创企业的需求。

最后定规则，允许商业楼 50% 分割销售，剩下的 50% 出租，保证长期现金流。

到今年年初我们去回访的时候，园区的入住率已经超过了90%。去年园区运营收入 1 个多亿，光租金就有 8000 万，还有 2000 多万是文创产品销售分成，园区营收收入直接翻了5倍。

最绝的是景区游客 ，以前游客逛完景区就走，留不住人，现在园区和景区搞 “联票”，游客凭景区门票能免费玩文创手作，去年景区游客直接从 200 万涨到 600 万，翻了 3 倍！单客消费也涨了 50%，景区营收跟着翻了 4.5 倍。 可以说是一整个喜大普奔了！