地域困境

上上周，我们给大家出了一期老旧厂区，通过城市更新改造，焕发第二春，激发新活力的视频。本以为能给各位屏幕前的局长们，激发激发思路，破解当下产业园空置的难题。

谁曾想，视频刚发出来没多久，就有粉丝朋友给我们真诚的评论了：

这样一看，好像确实，上个案例选的有点太特殊了一些。不过没有关系，作为一个究极宠粉的宝藏UP主，我们也是连夜又对相关的案例，做了系统性的研究和梳理。

最后，我们给大家选了一个，超级接地气的案例——老旧的货运堆场，大家手里多多少少都有吧？应该不是特别特殊的条件了吧。

而我们今天的这个案例，讲的就是一个老旧的货运堆场，如何通过两次转变升级，最终一步步成为人气新地标的。

欢迎来到TongJi新知，一起探索新高难。

本期视频，我们就带着大家来到上海宝山，一起来看看这个原本破破烂烂毫无亮点的货运堆场是如何慢慢活起来，再火起来的。

希望这份 “从旧到活” 的实战经验，能给屏幕前同样焦头烂额、不知道 “往哪更、怎么更” 的你，带来一点实在的启发！

案例回顾

说到智慧湾，那一定离不开他的网红建筑：彩虹集装箱。

年轻人周末组团打卡，创业者主动上门入驻，就连外地的考察团，都得提前预约。

整个园区，占地 245 亩，已完成四期、正在推进五期，核心区约45万㎡，里面坐落着各种由七彩集装箱改造成的建筑，跟小孩搭的彩色积木似的，特别显眼。

当然，不光好看，这些集装箱里面，也全是实在东西：各类文创公司、前沿的 3D 打印工作室，甚至知名音乐家宋思衡的多媒体工作室也坐落于此。

整个园区，常年的入驻率在85%以上，带动区域就业人数，超5000人，获得省市级及以上奖项，30余项。

谁能料到，十年前，这里还是无人问津、避之不及的 “烂摊子”？

说回改造前，这儿原本是上海第三毛纺织厂的仓库和配套码头，专门给纺织厂存原料、运货物用的。

20 世纪 90 年代后，上海开始调整产业结构，像纺织这种劳动密集型产业成本越来越高，慢慢就不行了。工厂要么关停要么外迁，仓库和码头自然就没了用处，也就逐渐被荒废了。

当时，还没有城市更新的概念，三毛集团也没想着 “改造”，只想着既然靠着高架桥，那就把仓库租给物流公司放货呗？

谁曾想，租金一降再降，还是没人要 。

啥原因呢？电路是老的，消防设施也跟不上，旁边还有个搅拌站，卫生问题很是严重。

粗略算下来，光清理垃圾、修水电就得花一大笔钱，以后能不能赚钱还不知道，就只能先扔在那儿不管了。

直到2010 年，工业 2.0 时代，逐步到来。当时淘宝还没大火，但大家觉得 “网购” 是线上线下融合的新方向，三毛集团一看，日韩货在国内卖得好，自己又跟日本那边有老关系，就打算把这片荒地改成跨境电商产业园，专门搞日本商品的仓储、展示和销售。

当年 7 月，项目启动，最初项目计划投资 9880 万。后来在当地的支持下，建筑面积从 25390 平方米扩到 36166 平方米，预算也追加到 1.24 亿。这过程中，光难题就克服了三个：

第一个是搅拌站的问题。

现在沿江那排漂亮的集装箱，原来就是那个污染严重的搅拌站。它是市政材料公司的资产，只愿租给政府不愿租给企业。最后还是区镇两级出面，由顾村镇先租下来，再转租给三毛集团，才算扫清障碍。

第二个是公司内部阻力。

作为上市公司，转型要砸大钱，还可能亏损，不少人觉得 “没必要折腾”。后来跟区里沟通后，决定先从租来的搅拌站和四栋产权完整的主楼下手，避免投资有后遗症。

第三个是配套缺失。

原来的仓储用地，煤、电、气几乎是空白，要做园区就得全重建：生活污水要分流，电要增容，煤气还得重新对接。可这里离周边资源接口都远，等于从头到尾新建一套配套。

好不容易，困难解决的差不多了，改建也进行到一大半了。谁曾想，2012 年，某岛事件爆发了。原本有意向入驻的 170 多家日商，要么说晚点来，要么直接不合作了。

这下好了，隔年，园区勉强建好了，过来入驻的就 30 来家小贸易公司，展示大厅冷冷清清，连电费都快交不起了。

三毛集团这下傻了眼：咋整呢？

继续投吧？需求直接被掐了，搞出来了，也只会是个空城，还得每年往外掏土地租金；不继续投吧，你说你刚刚合并，就搞出来个半拉子工程，那必然会有一大堆的负面影响。

红利洞悉

诶，忙活了半天，人气没起来，贷款还欠了一屁股。就在大家快绝望的时候，有人盯着堆场上那些锈迹斑斑的集装箱说：

说干就干！于是，他们就给集装箱刷上红的黄的绿的油漆，开上窗户、装上空调，简单改造一下就变成了办公室和小商铺。这么一来，改造费只有新建厂房的 1/10，几乎是零成本起步！

嘿，你猜怎么着？这么一弄，人气倒反而好起来了。

这彩虹集装箱部落，大老远的就很有辨识度，而且，他造价低嘛，租金自然也就低。你看看，又新鲜，还便宜，这就使得不少初创企业，觉得新鲜又实惠，主动找上门来入驻了。歪打正着的，智慧湾就慢慢的从死胡同里给钻了出来。

看到这儿，屏幕前的各位局长们，可能要觉得纳闷了：熊老师，就这啊？不会我们的破局之道，就是搞点集装箱蹭流量吧？

诶，别着急，最值得我们学习的重头戏其实还在后面：智慧湾的两次方略调整。

那话不多说，我们继续跟着时间线，一点点往下看。 集装箱带来人气后，原本消沉的各方，也就看到了希望。

2015 年，由地方牵头，园区引进了在上海成功打造过 16 个园区的上海科房投资，并成立了智慧湾投资管理有限公司。这家专业运营商一进来，就给智慧湾重新把脉：跨境贸易，局限太大了！得想法子，转型搞产业！

这时候，有好学的局长们，可能就要说了：啊对对对，我们也想发展产业，问题产业种类这么多？干啥产业呢？

这里我们就不得不提到，宝山智慧湾周围的地缘优势了。咱都知道，宝山，有个 “压舱石” 级的存在 —— 宝钢集团。

做钢材、特钢的底子厚得很，围绕它的新材料产业链本来就有基础。张江有科创载体，所以机器人做得好；杨浦有高校集群，所以能做得起来企业孵化。那智慧湾靠着宝钢，不就正好顺势做产业链延伸，研究新材料、3D打印嘛。

熟悉我们的粉丝朋友，这时候脑子里面一定蹦出了那句话：发挥比较优势。

那方向确定了，具体是咋做的呢？

首先，前面的成功经验不能丢，集装箱改造的路子继续沿用，开单窗、双窗，甚至搞大落地窗，再堆出悬挑结构、装上天台楼梯，既保留工业风，又能满足办公、研发的需求。

接着，对接政策。原本是老工业地，配套比较落后，他们主动去申报上海的 “M0 新型产业用地” ，税收减免的红利拿到手；同时，对接上宝山区的百亿级产业基金，初创企业缺钱、缺支持？基金直接给帮扶！招商的时候也不贪大求全，专门盯初创企业和产业链上下游。

一个集装箱办公室月租 3000 块，90 平米的研发空间，租金也压得低低的；你今天租 1 个箱，明天规模扩大，就能租 3 个，等实在装不下了，再搬进园区的主楼，一步步陪着企业长大。

这样一来，集装箱地标吸引人，产业基金、园区配套服务人，产业集聚，价值延伸留住人。这么的一个价值闭环，就初步建立起来了。

2016年9月，上海智慧湾重新开园，年租金收入就一举超过2500万，可以说是远高于预期了。

这时候，有局长可能就要提问了：不对啊，熊老师，你说的这个，我们产业园之前也是这么做的呀？问题是现在这个环境下，光靠这些，吸引不来人啊。到时候，忙了个半天，想的很美，来的人，还是寥寥无几的。诶，这里我们就要说到智慧湾做的第二次改变。

事实上，前面说到的“没人来”的困境，智慧湾也遇到了。2022年，一场突如其来的风暴，导致大量的企业，运转受到阻碍，大批总裁，破产了，需求再一次的被掐了一大截。

原本热闹的彩虹集装箱，也变得冷清起来了。这时候，园区运营公司一想，总裁凉了，没的赚了，但是我建筑还是有特色的嘛，我们的场地还是很宽敞的嘛，实在不行，我们还能改造改造，赚赚周围打工人的钱！

为此，园区开展了第二次改变：空间活化，打造没有围墙的“大社区”。

当然，活化的核心，仍然是围绕着人，只不过此时，就不单单是为了服务好企业主、同时，也要服务好周围的居民，和打工人。

在原有产业载体的基础上，园区逐步完善了：六位一体的空间服务框架：特色产业生态、复合文化体验、时尚休闲消费、开放社区公共、青年创新创业、综合性微旅游，六大空间全配齐，24 小时开放不设限，让大家在这儿 “既能搞事业，又能过日子”。

产业上，延伸原有布局，依托宝钢聚起 630 多家新材料、3D 打印企业，产业链从研发到展销全打通；文化上，围绕现有的产业特色，建立3D 打印博物馆、VR 体验馆，智能微制造展示馆、画廊艺术馆，等体验与服务设施，部分空置的老厂房，还被改造成了展演会场，史依弘京剧系列展演、宋思衡与机器人的音乐狂想都在这儿办，成了艺术交流的小天地。

时尚休闲消费空间更是丰富，93 家餐饮店从早餐到夜宵全覆盖，下到简餐快餐照顾打工人，上到牛排店西餐馆满足总裁需要，另外还有十余个风格迥异的咖啡馆、社区影院、书店、甚至是商务酒店、茶室、婚庆会馆，就连篮球场、足球场、橄榄球场、这些运动场所也一应俱全，满足大家吃喝玩乐、休闲放松的需求。

开放的社区公共空间方面，智慧湾把高架桥下面、蕰川路大桥对岸的闲置区域都改造了，建成上海首个星空高线公园，同时，布局了12 个科普场馆和 12 个实践区，成了周边居民散步、休闲的好去处。

创业上，3000 元月租的集装箱办公室继续留着，陪着初创企业从 1 个箱慢慢壮大到主楼。

最后是微旅游，由于配套逐步完善了，又有足够吸引人的地标和足够开阔的场地空间，19年开始，智慧湾陆就续承办了Robotex 机器人大赛、3D 打印嘉年华等近百场活动， 累计吸引 50 多万人，今年举办的夜生活节，更是一下子来了上万人，周末每天超 2 万人，还拿下了上海“夜间经济示范区”的称号。

因为口碑太好，顾村镇更是主动把周边搅拌站、堆场都交来改造，园区从 245 亩越做越大，逐渐就成了，城市更新的 “活样板”。

复盘总结

好啦，智慧湾的这个厂区更新的案例，到这儿就和大家讲的差不多了。

屏幕前的局长们，你们手里的闲置厂区，这会儿有思路了吗？

这里，为了方便大家理解，我们也给大家梳理成了几个可借鉴的点，供屏幕前的你参考借鉴。

首先，是基础破局的两个核心点：

一方面，优先盘活存量压成本。

就像智慧湾的网红集装箱，存量的资源，加以利用，反而成效可观。咱们手里的闲置厂房、老设备也别着急拆，先盘点清楚怎么 “变废为宝”，避免大拆大建瞎花钱。

另一方面，锚定优势定方向 + 主动抢政策。

智慧湾靠着宝钢的产业底子，不跟张江抢科技、不跟杨浦拼孵化，专做新材料、3D 打印的差异化路线；咱们也得结合本地的工厂、高校、特色资源找方向，发挥好比较优势，实现错位竞争。

当然，仅仅是这样的调整，仍然无法规避，环境聚变下，人，越来越少的问题。

这里，智慧湾的例子，给我们指明了一个方向：活化空间。

一方面，运营创新提活力。

从“建园区”转向“造社区”，完善商业、文化、休闲等配套，通过活动引流、产业孵化、股权投资等多元化方式增加收益。

另一方面，长期思维谋增值。

注重产业生态构建和品牌打造，通过持续运营提升价值，让项目从 “挣租金” 变成 “长期增值” 的优质资产。

好啦，本期视频，到这里就结束啦。

屏幕前的各位局长，如果你听到这里仍还心存疑问，欢迎在评论区留言吐槽哦。

TongJi新知，我们下期再见~