上周，一位大湾区城投老朋友刘总，特地到上海来找我们熊老师，请教了一个问题。什么问题呢？

一个大家都很关心的问题：2026，投点啥？

特别是：城投，能够投点啥？ 

听完，熊老师反问到：

地方困难

首先，这一轮的城市更新，不要再走城更1.0、2.0的老路了。不要再想着，拆老百姓的房子，然后卖地赚钱了。不仅你卖地赚不到钱，你连拆迁的钱，也是搞不来了。

第二，城更3.0的主要任务，不再是解决“有没有”的问题，而是要解决“好不好”的问题。

因为，“有没有”是你地方政府应尽的责任，老百姓是不愿意买单的。而“好不好”，则是心甘情愿的为优质服务而买单的。

比如说：深圳妇儿大厦改造项目；住建部城市更新典型案例；原本是一幢，纯公益性建筑；为了提升资产使用效率，改善群众生活，地方国企，通过城市更新，把这个项目，改造成，集公益服务和收益服务于一体的项目。

除了传统的公共教育、公益慈善、节事活动外，还增加了托育服务、文艺演出、酒店服务，不仅解决了日常运营成本问题，还通过吸引社会资本，解决更新改造的资金问题，可以说，是一个非常好的“公改营”融合项目。

此外，本轮城市更新，上头其实是给足了政策红利的。

就像，5月20日，自然资源部 张兵张总说到的：

过去两年，自然资源部连续发布了4份规划政策指引：

优化核定容积率

鼓励用地功能转换兼容

推动空间复合利用

细化年限税费地价计收规则

这里面就蕴藏了硕大的政策红利，用于平衡城更投入。

比如说：我们上海的一个社区菜市场，原本受盒马、叮咚的外卖冲击，客户越来越少，租户也慢慢搬走，用“日渐凋零”来形容，一点都不为过。

但是，自从去年，菜市场将三分之一的面积，改成了小吃街。为周边居民提供了就餐便利服务，吸引来了许多周边的居民。

特别是，有些店面，直接提供“炒菜服务”，就是你想吃什么，你去菜市场里买，买完拿过来，我给你炒，你付一点人工费和柴火费就行。

对于那些个，不喜欢做菜、洗碗，又对饭菜有一定要求的年轻人来说；简直不要太嗨皮啊。

吃得干净、吃得健康、没有预制菜，还不用洗碗洗菜，最关键是，价格还不贵。你说，年轻人为什么不来？

再加上，一些管理服务提升，日渐萧条了的社区菜市场，又恢复了往日的荣光。不仅扭亏为盈，听说房租还涨了30%，运营商也赚到了钱。

那我想问你：为什么菜市场能赚钱？它的增量价值来源于哪里？是真的因为服务做得好吗？

答案其实很简单：用地功能转换兼容

说得直白点：就是用菜市场公服用地，开小餐馆，做商业酒店，赚取“土地价差”你get了吗？

好了，今天的分享就差不多了，最后，我们来给大家做一个简单的复盘小结。

首先，针对很多地方朋友当前正在努力准备的工作：2026，投点啥？我们结合大湾区刘总的真实情况，给出了城市更新的答案。

接着，我们根据大家普遍的痛点，聊了一下城更项目的三大难点：

拆不动

没收益

运营不来

以及，地方实施城市更新项目，最头疼的两个问题：融不来钱和隐债处罚。

那，解题思路是什么呢？答案就在政策红利里。为了便于理解，我们还讲了两个城更实例，希望能对大家有所启发。

你说啥？案例太特殊了？上海、深圳大都市，没法学？

好吧，最后，再送给你一份干货。这是，我们根据多个地方发布的城市更新实施行动文件，以及我们团队有幸参与的一些城更案例，总结出来的18大方向，71类消费型基础设施项目。这些项目，不仅绝大部分都是可以有经营性收入的，而且，如果你能够结合好地方的比较优势，百亿城更根本不是梦。

有需要的朋友，可以评论区留言，或联系我们的运营同学，获取《消费型基础设施》项目示例图。

好了，今天的分享，就到这里了。希望我们的经验、新知，对你的工作能有所帮助。也希望屏幕前的你，能够帮我们多多点赞、多多转发，拜拜。