红利洞悉

这时候，你可能要说了，熊老师，我既不是刚工作，也没有二胎要改善，甚至我压根都不住在上海，你说的这些，和我有啥关系啊？

诶，还是那句话，思路要打开，角度要灵活。

如果我们把它往大里看，那这次上海的调整，其实预示着，我国梯度住房体系的又一次完善与升级。

2022年7月，我们出过一期题为：梯度住房体系助力共同富裕的视频。

其中，就和大家交流过一种相对比较先进的住房梯度供应体系——新加坡模式。

靠 “组屋为主、私宅为辅”，精准覆盖不同收入人群，让 80% 以上居民住上组屋。

针对低收入家庭的 “保障型组屋”，每平仅 1.5-3 万新元，首付最低 5%，还能申请低息贷款，确保 “人人住得起”。

针对中等收入家庭的 “改善型公寓”，单价 3-5 万新元 /㎡，允许家庭根据人口增长 “小换大”，且持有 5 年后可转售，兼顾居住与资产属性。

此外，还有针对高收入人群的 “私宅”，完全由市场调节，不占用保障资源。

讲到这里，其实你就会发现，对比新加坡，上海此前的住房梯度，存在一个关键断层 ：“保障房与商品房之间缺乏过渡选项”，尤其是非沪籍刚需和年轻家庭，直接卡在 “向上买不起，向下够不着” 的尴尬地带。

请注意，我们此处说到的保障房，是指类似新加坡组屋模式的共有产权类住房，而非传统意义上的保障性租赁住房。

事实上，近年，上海已在发力完善保障房体系，2021-2024 年累计建设保障性租赁住房超 40 万套。

数据来源：上海本地宝

像小李这样的年轻人，其实完全有资格申请松江的公租房，月租金约 3000 元，比市场价低 40%，基本能解决 “住” 的问题。

但即便如此，当下的保障房体系却仍然存在一个，未触达的核心痛点：

中国人对“居者有其屋”，刻在骨子里的执念。

沪飘的游子，想要有家，有归属感？拼搏奋斗的年轻人，要结婚找对象？

小李哪怕租着不错的公租房，谈婚论嫁时，对方父母多半还是会问“什么时候能买套房呀？”，因为在传统观念里，“租房结婚” 总少了点 “稳定感”。

最后，则是很现实的一点：“资产属性”。

房子是普通家庭最核心的财富锚点。租赁房每月交租金是 “消费”，而还房贷是 “资产积累”，尤其在上海这样的城市，房产还大概率能跟着区域发展增值，相当于给家庭财富上了 “保险”，这也是公租房、保障性租赁住房完全不具备的。

而老的限购政策，恰恰把大量想 “拥有自有房” 的人挡在了门外。

即便租赁类保障房已覆盖不少人，但 “自有型保障房”仍卡着严苛门槛，非沪籍需 “连续社保 5 年 + 人均住房面积低于 15㎡”。

小李工作 2 年根本够不上；而租赁房又填补不了“自有执念”，这就导致很多人宁愿咬咬牙凑钱买房，也不愿长期租保障房。

再说买房，市区商品房单价普遍 8-12 万元 /㎡，100㎡总价 800 万起，外环外旧政策要社保满 3 年且单价 5-6 万元 /㎡。

买个小的吧，沪漂三年了，已经有改善性的用房需求了。买个大的吧，月薪才1-2万，感觉供起来又有点“高门槛”。

如此背景下，大量刚需只能 “退而求其次”，往上海周边的嘉善、昆山、花桥等区域买房。

房本是有了，可代价是每天长途奔波，还享受不到上海的教育、医疗等公共服务。

没有类似新加坡 “改善型组屋” 的 “低门槛自有过渡房”，刚需群体，要么 “等社保、凑首付” ，硬扛上海商品房，要么 “舍近求远” 买周边城市自有房，要么 “委屈自己” 租保障房，中间没有 “低门槛、能自有、可增值” 的选择，这就是典型的 “梯度空缺”。

而这次，新政出台，放开外环外的限制，本质就是在填补 “保障房 - 商品房” 的梯度空缺，给刚需群体打造了一个 “低门槛，能自有的过渡层选项”，核心是实现 “用时间换空间” 与 “资产增值” 的双重收益。

新政后，非沪籍社保满 1 年就能买外环的房子，还能提公积金付首付、首套免房产税。

像小李这样刚工作 1 年的年轻人，不用等 3 年社保，也不用凑大房首付，可以先在松江买套 70㎡的紧凑两居，做个精致单身男青年。

数据来源：安居客

参考 2024 年松江新房均价 48877 元 /㎡，总价约 342.1 万，按 10% 首付算只需 51.3  万，其中公积金能提 15 万，自己实际掏 36.3 万就能拿下。

房子虽然不大，但能满足 “结婚有套房” 的执念，不用挤在嘉善、昆山的 “通勤房” 里，也不用担心租保障房缺少归属感。

更重要的是，随着基础配套的完善，区域的价值，也会稳步提升。

数据来源：安居客

据安居客数据，2020 年松江新房均价为 40282 元 /㎡，到 2024 年已增至 48877 元 /㎡，四年间的复合年均涨幅为 4.9%，是实实在在的价值增长。

按此计算，小李的这套房， 5 年后总价约 420 万， 扣除剩余贷款，净资产能增加约 150 万。

这时候小李工作 5 年，收入随职业发展提升，再凑 26 万积蓄，就能把小房卖掉换小三居：

比如市区近郊单价 8 万的 90㎡房子，总价 720 万，卖掉小房得 420 万，扣掉贷款后可拿 190 万，刚好够 30% ，轻松实现 “以小换大”。

可要是一开始就硬扛这套 720 万的大三居，难度就根本不是一个量级的了：

假设小李刚工作时月薪 1.5 万，就算每月能攒 8000 元，光凑 108 万首付就需要135 个月，也就是 11.25 年，真等到那会儿，怕是黄花菜都凉了。

你说工资会涨？

那房租会不会涨？房价会不会涨？真严谨起来，可能要等 14 年以上了。

一对比就能看出，新政给的 “先小后大，由远及近” 的路径，不是 “退而求其次”，而是给刚需搭了个 “踮脚就能上车” 的台阶。

既解决当下城郊去化难的困境，又用资产增值缩短 “换大房” 的周期，这才是梯度住房体系该有的温度，也是上海这次调整最该被认可和借鉴的地方。