3月14日，贝壳发布的财报显示，2023年总交易额（GTV）3.14万亿元，净收入778亿元，同比增长28.2%；净利润58.90亿元，经调整净利润达97.98亿元。从核心数据来看，在房地产的调整周期中，贝壳表现出极强的韧性。为什么能取得远超市场水平的表现，是一个值得思考的问题。

而且从营收结构与盈利质量来看，贝壳的增长还是高质量的增长：

1、贝壳存量房业务GTV达到20,280亿元，同比增长28.6%，净收入同比增长15.9%至280亿元，贡献利润率同比提升7.3个百分点达到47.2%；

2、贝壳新房业务2023年GTV达10,030亿元，同比增长6.7%，净收入306亿元，同比增幅为6.7%。新房业务贡献利润率同比提升2.9个百分点达到26.6%；

3、2023年，贝壳家装家居业务合同额为133亿元，可比口径同比增长93%；净收入取得74%的可比口径同比增幅，达到109亿元。家装家居业务在更多城市跑出正循环，全年有11个城市实现运营利润为正。

4、由于租房业务的净收入增加，2023年，贝壳新兴业务及其他的净收入同比增长194.8%至84亿元，其中省心租业务在管规模突破了20万套，长租公寓在管规模超1万套。

家装和新兴及其他业务的“第二增长曲线”表现强劲，2023全年收入贡献为24.7%，相比去年提升11.7个百分点；2023年第四季度，新引擎的同比增长更是高达106.6%，占比提升至32.6%。

这份成绩单背后，可以拆解出的答案有很多，“科技”是其中不可忽视的一个。

帮用户“住得更好”，贝壳想要翻越第二座山

2023年中，在经过几年的业务整理与基础夯实后，贝壳将企业战略升级为“一体三翼”，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。在“一体”即存量房与新房交易经纪这一基本盘外，“三翼”构成了贝壳的新增长引擎，与此同时也决定着贝壳在新居住时代的位置。

贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在2023年吹响了“翻越第二座山”的号角，希望贝壳最终成长为“科技驱动的一站式新居住服务平台”。从 “供”“需”两侧不只帮客户解决“买房”的问题，更要实现“住得好”这一根本的价值。

问题来了，到底什么是“好”的居住？贝壳对此的认知并不是“更大、更贵、更豪”的房子，而是贴合用户居住需求，围绕房产产品、装修服务、租赁服务等不同居住场景的全面升级，满足用户舒适、方便、安全、健康、环保的多元居住需求。

在新居住时代，贝壳要让国人从“住有所居”到“住得更好”，它正在努力翻越的第二座山比第一座山要高大得多。除了业务“一体三翼”更多元外，贝壳更是全面地从“交易”环节纵深到“产品与服务”的生产端，推动房、租、装三大产业在供给侧升级——这跟阿里、京东、拼多多等电商平台从交易端深入到供给侧实现C2M制造，并无本质不同。相较于家电、水果等商品而言，居住的供给侧升级要复杂得多。而从贝壳2023年的财报来看，贝壳“翻越第二座山”已经从喊口号到有所成绩。

翻山过程中，“科技”对贝壳发挥着哪些作用？财报会上彭永东的发言或许就是答案：“技术的发展与普及可能是提升整体效率的解法，我们24年要打开对科技和经纪人之间关系的认知，迎接和创造新的变化。”

以科技为“题眼”，实现全平台提质增效

在房产经纪时代，“科技”对贝壳来说主要有两点：线上化和数字化。以线上化推动VR看房、线上带看、电子合同等科技服务的普及；以数字化做成“楼盘字典”、真房源、房客匹配，提高买卖双方以及经纪方的效率和体验。

从房产经纪到“一体三翼”，科技驱动业务发展这条路线没有变，但内涵和应用场景都产生深刻变化。只用线上化和数字化已经不足以完全解释科技对贝壳的价值。最终还是要回到这次财报会上贝壳提到的两个关键词：“效率”与“品质”。

首先，科技是平台效率提升的关键。

从2023年财报看，贝壳实现了高质量增长和高质量盈利。贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，“过去两年提质增效、守住风险等一系列举措在去年释放红利，盈利能力和盈利质量显著增强，全年经营性现金净流入111.6亿元，是经调整净利润的1.14倍。”

在业务层面，贝壳整装等新业务在诸多城市实现运营利润打正。核心经纪业务效率也大幅提升，截至2023年底，贝壳活跃门店数量4.20万家，同比增长12.2%，门店店均GTV同比提升29%；活跃经纪人39.71万人，同比增长13.6%，人均GTV提升25%。

效率突然如此大规模提升似乎显得不可思议，而业绩会上贝壳已经给出了部分答案。比如在提高店效与人效上，贝壳会提供许多数字化能力。在新居住时代，随着房源的增加以及“卖一买一”的换房需求的突出，贝壳的经营理念从“以房找人”回归到业主与客户的“以人为本”服务上，在房源端建立起聚焦“好房”的能力，给业主制定专业销售方案，在客源端加深客户需求分析解，通过AI选房等数字化工具匹配给客户匹配心仪居所。在房源智能挖掘、需求智能洞察、AI选房等数字化工具加持下成单效率更高，店效与人效得以提升。

科技也在改变经纪人的作业模式。彭永东在业绩会上表示，2024年贝壳要打开对科技和经纪人之间关系的认知，通过新媒体、模式创新（积分制、大店机制等）等更好地激活服务者，同时，还将基于大数据能力优化新房运营、优化好房数据模型等，从运营层面要效率、要成长。比如，在3月10日举办的2024重庆春季房地产暨家装展示交易会上，贝壳创新推出“购装一体”的住房消费产业联动展销模式，集结17位专业房产经纪人主播，共计直播超过36场，并通过推出App新功能、新游戏互动等方式促成签约，给经纪人赋能。

（2024重庆春季房地产展示交易会）

此外，在家装和惠居新业务上，科技是实现品质提升，提高客户体验感，增强各方满意度的重要举措。

品质和口碑一直是贝壳的生命线，正是良好的服务品质让贝壳在房产交易领域长期一枝独秀。如今进军家装等新领域，贝壳也深知品质的重要性。

如何实现这一点，科技仍然是重要答案。贝壳家装家居在经营逻辑上从“以货为中心”转换成“从人出发”外，全面发挥科技优势。一方面，依托经纪服务这一“入口”以及大数据等技术，可精准挖掘、洞察、获取用户需求；另一方面，重构传统的装修以及家电购买等流程，让家装家居服务实现了标准化、线上化、数字化，正如其在房屋买卖做到的一样。

以硬装的工期管理为例，2023年贝壳订单的平均施工工期从2022年的129天降至111天。在这一过程，合作方的效率提高了，客户体验也提升了。贝壳旗下的贝刻云视，通过AI赋能，可以实时看到工地状况，不仅杜绝工地隐患，还能提升施工交付效率。客户可以随时了解家中装修状况，为业主提供真实、安心装修过程。

（贝刻云视可让业主实时查看工地状况）

正如巴菲特的一句至理名言：人生就像滚雪球，最重要的是发现长长的坡和最湿的雪。作为人类最基础的生活需求，居住服务这条坡足够长，贝壳正在它的“长坡”上翻越一座又一座高山。在这一过程中，科技则扮演着“湿雪”，不断渗透到业务中形成“复利”价值，让贝壳手里的雪球越滚越大。

AI时代，科技还能为贝壳创造新可能

2024年，横空出世的Sora让人们被大模型掀起的新一轮AI技术震撼。在更能理解与认知真实世界，且可以生成内容的AGI（通用型AI）时代来临后，产业AI化正在加速。

对房地产以及居住行业来说，拥抱科技，特别是拥抱AI也是迫在眉睫的要务。国家已提出发展新质生产力、人工智能+等顶层战略，房地产行业全链路的数字化、智能化也成为热点议题。2024年，房地产与科技全面大融合时代已全面来临。而在这一领域，无论从技术实力、数据积累、应用意识等各方面看，只有贝壳最有可能引领行业变革。

“从「以品质为前提的规模增长」到「以品质为核心的效率增长」，当规模不再是增长的第一核心体现时，在提效的路径选择上，现有的方式方法和理解都面临很大的挑战，我们需要基于效率增长摸索出一套适用于当下市场的高质量发展的方法和实践。”在彭永东看来，从科技视角出发，数字化、AI化都充满了可能性。科技驱动，会成为破解效率命题的重要突破点；在战略选择上，贝壳也会主动拥抱科技变革。

事实上，贝壳已经在人工智能方面开展探索。贝壳于去年推出了首款AIGC家装设计产品“设牛”，拍图生成“家的样子”，串联家装家居板块。今年1月5日，国家网信办公开发布第三批境内深度合成服务算法备案信息，贝壳人工智能大模型中的“贝壳文本生成算法”通过备案审核。

（贝壳AIGC家装设计产品“设牛”）

虽然在资本市场贝壳从未炒作过大模型等概念，但在业务经营层面，它从诞生起就具备科技基因，一直都在身体力行地将科技作为每一个业务的核心驱动，努力让AI、数字化技术在其业务中无处不在。

作为科技新居住服务头部企业，贝壳不只是有强大的技术底子，更有对居住市场与客户需求的深刻认知、对AI等科技与居住场景融合的丰富经验，还有业界最繁荣的居住产业生态资源。商业模式、产品形态我认为都是相对容易复制的，但科技形成的企业基因和技术壁垒是难以复制的。

一直以来，贝壳都是房产服务数字化的“灯塔”企业。在科技驱动的新居住时代，贝壳无疑最有可能成为居住产业数字化和智能化的重要推手——正如它用科技改造房地产经纪一样。在AI科技加速改变千行百业时，贝壳是居住行业当之无愧的“种子选手”。