编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

2023年的房地产行业，穿越了行业下行的发展周期。虽然冰雪消融后，行业依然还有阵阵寒意，但是以龙湖集团为代表的头部民营房企，却以稳扎稳打的实力，给行业注入了信心。

近日，龙湖集团公告披露，2023年，龙湖集团经营性收入约265.3亿元（含税），同比增长6%左右，创造历史新高。据了解，龙湖集团已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，针对核心城市客户的生活、工作、社交场景，通过品牌及资源整合、轻重业态结合，深度参与城市空间、服务重构。

在这样的业务布局下，龙湖集团也形成了全产业链的生态化运营。过去1年，其三大板块的业务可谓齐头并进，都交出了十分亮眼的成绩单。值得注意的是，龙湖集团2024年的境外到期债务已清零。这也意味着，在房地产行业逐渐回暖的同时，龙湖集团将在新的一年“轻装上阵”，也将为行业带来新的期待。

穿越行业周期，向增长要质量

众所周知，作为国民经济的支柱产业，房地产行业也是受国内乃至全球经济环境、内部需求等因素影响最大的行业之一。因此，房企在有序扩张业务的同时，如何保持其灵活性、稳健性也显得尤为重要。

实际上，近年多家头部房企因为资金链断裂而相继暴雷，便是房企健康有序发展的前车之鉴。所幸的是，龙湖集团一直是稳中求进，并且逐渐由过去的粗放式运营，转向了精细化运营，不断向增长要质量。

例如，龙湖集团的核心业务板块是地产开发，该部分业务2023年累计实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。而截至2023年底，龙湖在全国22个城市入围当地市场前十，在14个城市位居前五，在7个城市进入前三。

要知道，从市场来看，2023年地产仍处在调整和修复阶段，行业大盘依然负重前行。据国家统计局披露，1-11月份，商品房销售面积同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

由此可见，龙湖集团的业绩可谓逆势上涨，甚至成为房地产行业的现象级案例。

例如，衡量房企稳健发展的重要指标之一，是拿地能力。2023年的客观现实是，土地市场参与者的数量减少。有近五成企业投资停滞。在这方面，龙湖集团却反其道而行之，也成为行业内为数不多还在积极土储的优质房企。

2023年内，龙湖集团聚焦一二线高能级城市，新增拿地31幅，总建筑面积345万平方米，权益地价259亿元，居民企第一。从分布来看，2023年新获取地块主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，土储结构持续优化且成本合理。 

对比行业，就可以对龙湖集团的逆势发展、积极拿地能力窥见一斑。2023年，土地市场同样出现明显降温。克而瑞数据显示，2023年全年，百强房企货值、总价和建面TOP100总额为31515亿元、15485亿元和13359万平方米，同比分别下降10%、6%和3%。

除了拿地外，房企的交付能力，也是其角逐市场的重要筹码。而在交付方面，龙湖集团在全国56城的160余个项目共交付约14万套品质房源。其中，20%项目提前一个月以上交付，满意度达90%。

据观察，这一方面得益于近年房地产市场逐渐告别高杠杆、高增长模式后，龙湖集团的地产开发业务不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对客户需求精进产品、提升品质，在持续轮动的市场中，实现稳中有进、高质量发展。

另一方面，也得益于其运营、服务能力的提升，房产质量及客户服务得到消费者极大地肯定。例如，龙湖始终坚持有回款的签约，有质量的增长，报告期内实现销售回款率超100%，继续维持高位。

在这样的发展策略下，龙湖集团2023年也推出了云河颂等高定产品，这也是继2022年12月龙湖集团在北京、上海、苏州、合肥、泉州五城推出了高定新品——龙湖御湖境后，再次在高端产品线上进行创新发力。

由此可见，龙湖集团过去一年可谓稳扎稳打，不仅要增长，更要高质量增长。

运营定江山，夯实业绩基本盘

很多房企都在提及“空间即服务”。但是像龙湖集团将“空间即服务”视为战略并掷地有声、坚定实施落地的房企，却并不多见。据了解，龙湖集团的运营业务板块主要由商业投资、长租公寓两大航道业务组成。2023年，其运营业务板块收入约138.8亿元（含税）。

强劲的运营业务收入，源自其超140个的在手项目。而且，这些项目覆盖高能城市交通节点，与城市共生长。其中，累计开业运营商业项目88座，累计获取商业项目超140个。与此同时，龙湖集团轻重并举，累计在手轻资产项目数量超过30个，重资产项目持续落地的同时，全年新开业6座轻资产项目。

2023年，龙湖集团也开业了以北京北苑天街、杭州国芳天街、上海江湾里Meet 678、苏州胥江天街为代表的多个亮点项目。而且，在一些历史项目的实际运营中，龙湖集团也围绕项目空间焕新、内容及IP运营等深度挖掘项目价值。

以荣誉的重庆时代天街E馆为例，该项目率先打破空间与人的隔阂，突破商业业态组合边界的“魔盒”，是时代天街E馆最具代表性的创作。

而被誉为“最具松弛感生活方式街区”北京大兴天街AYO PARK构建富有“游逛性”与“场景化”的商业空间，引进了20余个满足青年人审美水平、消费偏好的人气品牌，涵盖潮流数码、网红茶饮、品质餐饮等多个品类，最大化地契合了青年人日常消费取向。

除此以外，随着商业原创IP活动的不断深入，龙湖集团运营的项目，也在深度链接消费者情感的诸多尝试中取得了不菲的成绩。例如，“天街庙会、”“66天街欢抢节”及“天街欢乐季”等三档原创营销IP活动，以多元的活动形式、丰富的线下体验，让商业摆脱了单纯售卖的刻板印象，商业项目也因此成为承载美好记忆、满足消费者情感需求的社交空间。

值得一提的是，自2021年龙湖商业开启轻资产推出“轻重并举”的发展模式后，龙湖商业布局的全国网格化也在提速，正在加速释放其与合作伙伴共享管理的巨大价值。

数据显示，截至目前龙湖商业已累计获取超30个轻资产项目。在2023年以来，于西安、重庆、南京、杭州、上海等地实现轻资产项目签约。

与此同时，龙湖的长租公寓业务也保持着稳健增长，而且，其产品与服务不断精进，目前已从满足基本居住安全需求的1.0版本，升级为关注空间复合功能性的4.0版本。数据显示，截至2023年末，冠寓保障性租赁住房全量纳保房源超4万间，推动解决新市民、青年人住房困难。而且，冠寓已在全国一二线高量级城市累计开业超12万间。

由此可见，通过全方位的生态化运营，龙湖集团的基本盘也越来越扎实。相比房地产开发业务，龙湖集团的项目运营能力，无疑会给其龙湖商业带来新增长点。

服务添色彩，为龙湖添砖加瓦

作为龙湖集团的三大核心板块之一，其服务业务同样重要。据了解，龙湖集团的服务板块主要由物业管理、智慧营造两大航道业务构成。2023年，其服务业务板块收入约119.3亿元（含税），同样表现不俗。

作为房地产行业的后端服务，龙湖智创生活的物业管理，已经历经二十余年的发展。目前，其物业服务已经覆盖消费、娱乐、餐饮、生活、医养、教育、办公、企业服务、不动产资产管理、科技解决方案等多个方面。

作为沉淀龙湖集团口碑，甚至为龙湖集团业绩添砖加瓦的重要业务，龙湖集团的智创生活服务业务已经涵盖了住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆、学校、交通场站、养老、文旅、酒店及长租公寓等13类业态。

而且，龙湖智创生活服务以“满意+惊喜”为宗旨，不断提升服务水平。以住宅业态为例。截至2024年，该业态已连续15年服务满意度超90%。

截至目前，龙湖智创生活的服务延伸到小米产业园、阿里旗下办公空间、网易游戏、京东西南总部等商企领域的一线场景，也出现在北京的亮马河等最热门的城市空间。

为提升服务水平与居住体验，过去十二年，龙湖智创生活每年都如期启动善居计划，累计投入已达数亿元。在2023年，龙湖智创生活在全国服务的百余个园区的居住环境，通过“善居计划”得以焕新，百万龙民家庭享受到了更加细致贴心的专属便民服务。

例如，2023年的初夏，作为龙湖最重要的IP活动珑运会席卷了龙湖服务的社区、商业写字楼、企业总部，累计参与人数14万，开展了丰富多彩的趣味运动：办公楼里的“村BA”、办公椅竞速、五人六足跑等趣味运动，是打工人们放松紧绷神经的一剂良方，把运动的热情从小区扩展到了网易游戏、高德地图。

也正是因为这些实实在在的服务。2023年，龙湖智创生活依然荣获诸多行业奖项，并在诸多行业榜单中有抢眼表现，如中物研究院发布的2023中国物业服务综合实力百强企业第五名、观点指数研究院发布的2023物业服务企业品牌价值卓越表现第一名。

结语

龙湖集团在房地产开发以外，不断延展出其商业运营、物业服务等业务，而且三大板块能够齐头并进谋发展，得益于其对应多航道业务构成的“一个龙湖” 生态体系，并构建起其房地产开发业务的基本盘，以及由此形成商业大厦的上层建筑与完善生态。

而且，龙湖集团也在三大业务板块协同、均衡发展的同时，坚持可持续发展，在ESG方面的表现逐渐提升，屡获社会认可；与此同时，龙湖集团还在积极践行社会责任，累计捐赠超19亿元。

通过多元化、高品质的产品与服务，龙湖集团也逐渐突破了时间与空间的界限，在三大核心业务上，实现了高效协同与相互促进的正向循环，夯实了龙湖集团的基本盘。

在房地产行业依然面临不确定性的周期性变化时，龙湖集团的多元化健康发展，也正在成为房企穿越行业周期的典范，为行业树立标杆。