编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」

近年，随着多家房地产企业相继暴雷，以及近期恒大许家印被列为执行人，地产企业陷入亏损已经不是新鲜事。不过，当同时布局文化旅游、房地产两个板块的大型集团公司华侨城传出亏损新闻时，业界依然大吃了一惊。

3月底，华侨城集团旗下的上市公司深圳华侨城股份有限公司（股票名称：华侨城A，以下简称华侨城），披露了2022年年报。数据显示，2022年华侨城亏损额109亿元，这也是自其上市15年以来首度亏损，亏损之大，令人瞠目结舌。

令人唏嘘的是，早年的华侨城，依靠“文旅+地产”双轮驱动，靠着土地红利跑通了高毛利的经营模式，在资本市场甚至成为众生仰望的对象。但是经历2022年业绩暴跌的颓势后，其2023年第一季度的财务表现，依然有些差强人意。这不免令人担忧，拐点已至的华侨城，未来将何去何从？

地产企业相继暴雷，华侨城难以独善其身

2021年是房地产行业暴雷的密集期。房地产企业集中亏损之时，华侨城却是一个幸运儿，稳处安全区，保持了正盈利状态。然而，好景不长，短短1年后，一份年报就将其尴尬现状，暴露无遗。

据华侨城官网介绍，华侨城成立于1997年9月2日，总部设在深圳市南山区，是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司。

据介绍，华侨城的战略定位是“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”，华侨城以文化旅游、房地产为主营业务，并在深圳当地乃至全国，形成了巨大的影响力。

值得一提的是，2021年华侨城实现营业收入1026亿元，同比增长25%，首次突破千亿大关， 实现净利润71亿元，归属于上市公司股东净利润38亿元。其中，旅游综合业务收入433亿元，与上年基本持平；房地产业务收入590亿元，同比增幅58%。

然而，短短一年后，华侨城过去顺风顺水的局面就一去不复返。华侨城2022年主营业务由盈利转为亏损，主营业务收入766亿元，同比下降25%；分行业来看，旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

华侨城营收、毛利率的大幅双降，也预示着这个曾经看起来十分“高大上”的品牌，正在经历内部经营阵痛，甚至陷入业绩低谷期。对此，华侨城董事及总裁王晓雯在业绩说明会上，向投资者坦言：“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”

而华侨城董事长张振高则在财务报告中，则以“正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”来形容过去的2022年。实际上，华侨城首度亏损，并非毫无征兆。早在2021年，其归母净利润就同比下降了七成。紧接着的2022年，再度大幅下滑387.05%直至净利润告负。

针对上市15年来出现首次由盈转亏，华侨城在年报里已有总结，其中两点最为致命。其一是受市场影响，房地产行业整体下行，旅游景区的业务也因为需求萎缩、遭受冲击，整体效益直线下滑。其二是公司对存货项目及资产进行重新评估，提了减值准备，该部分金额同比2021年末，有增无减。

实际上，减值计提这种操作，在市场变幻不定的时期，十分常见。一些民营企业为存货跌价准备，也会如此操作，在房地产行业更是屡见不鲜。例如，据不完全统计，截至3月底，A股和H股多家房企2022年报出现业绩亏损，七成以上企业出现利润下滑，而存货减值计提是亏损的主要原因之一。

由此可见，在行业整体低迷之时，华侨城也未能独善其身。不过，也有业内人士对此指出，只要公司资产质量好，存货减值就并不是真的亏损。因此，减值计提也被视为是华侨城出于审慎考虑，对降低部分所作的一种稳健处理。

只是，即便是“浮亏”这种财务报表上的“文字游戏”，也难于掩盖华侨城未来发展的焦虑。毕竟目前房地产行业依然处于充满不确定性的动荡状态中，其计提存货等资产是否能抵消实际亏损带来的负面影响，依然不得而知。

清除烂账却难翻身，新财年或仍将承压

通过华侨城减值计提的财务处理方式不难看出，华侨城试图通过将亏损“提前”，来缓解财务层面的压力，以便轻装上阵、重新出发。只是，通过目前华侨城依然在坚守的文旅及地产板块来看，其2023年的发展或将依然承压。

众所周知，2022年疫情冲击下的旅游行业，日子并不好过，甚至至今依然没有恢复元气。据华侨城在业绩报告中提到，据国内旅游抽样调查统计结果，2022年，国内旅游总人次25.30亿，比上年同期减少7.16亿。国内旅游收入2.04万亿元，比上年减少0.87万亿元。

皮之不存毛将焉附。行业大盘趋势向下，华侨城的文旅板块也首当其冲。据其2022年财报显示，华侨城旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，占总营收比重下滑6.77个百分点；旅游业务毛利率25%，同比降低8个百分点。

营收两位数下滑的根本原因，也显而易见。数据显示，报告期内，其文旅项目游客接待人次仅为上年的69%，而剔除增量项目来对比2019年，也只是当年同期的53%水平。不过，刚刚过去的2023年第一季度，其游客接待量正在回温。

Q1财报数据显示，1-3月，公司旗下文旅企业合计接待游客超2300万人次，较去年同比增长约80%。只是，这种增量水平，或许是基于去年同期，基数相对较低带来的结果。

另外，其房产板块在疫情过后同样承压，整体业绩，甚至同比依然处于下滑状态。整体来看，今年1-3月，华侨城的合同销售金额85.5亿元，较上年同期增长5%。

要知道，这还是在2022年历史数据基数相对较低的情况下，纵向对比的结果。房产销售业绩仅仅个位数的增长，也显然意味着，疫情防控的全面放开，并未让其房产板块的业绩快速复苏。

因此，在两个核心板块都未出现明显增长的情况下，其整体业绩表现，也不及预期。据其2023年第一季度报告显示，期内该公司实现营业收入69.17亿元，同比下跌7.44%；归属于上市公司股东的净利润为-3.03亿元，同比下跌271.69；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-3.38亿元，同比下跌429.18%。

由此可见，2023年开始以来，华侨城的整体营收、利润并无好转迹象，依然“跌跌不休”。据了解，华侨城的投资者除了对其文化旅游板块依然抱有期待外，对其房产业务已有些许失望。

据观察，华侨城依然没有从2022年销售市场、土拍市场、开发投资均表现低迷的困境中走出来。而且，近年华侨城的业务布局正在偏离市场主流和行业热点，因此也导致其重仓的房地产板块表现，有些差强人意。

例如，在成都，华侨城18年来布局了超30个项目，但在金融城、攀成钢、武侯新城、怡心湖、新川、天府新区市场等热门板块均未出现华侨城的身影。

值得一提的是，在两大主营业务板块收入下滑的同时，华侨城在拿地方面也显得十分保守。例如，2022年，华侨城仅获取了3宗项目开发用地。而上年同期其新增土储则是23宗。

昔日双雄沦为分飞燕，文旅+地产故事难讲

正因为华侨城的业绩持续滑坡，2023年以来文旅及地产板块也未给投资者带来多少惊喜，资本市场的投资者似乎已经对其失去信心与耐心。

近期，华侨城A股股价更是迎来一轮暴跌，刷新了历史新低。自8月初开始，股价一路下跌，一度跌破4元。截至发稿，其股价依然在5元以下，与昔日逼近千亿的市值，已经相差甚远，让不少投资者失望至极。

据了解，这或许也与其新一季财报数据表现不佳，以及深交所接连发函问询等利空消息有关。第一次是1月份的业绩预告，深交所要求华侨城对净利润和归母净利大幅亏损作出解释。第二次是财报发布后，由于公司财报数据和前期解释的亏损原因有偏差，以及127亿元的大额资产减值，再度引发深交所发函问询。

实际上，去年岁尾，在2022中国旅游集团化发展论坛上，华侨城集团再次上榜“中国旅游集团20强”。其旅游板块的业务，一直被华侨城视为是朝阳产业里的一颗新星。只是，这样的荣耀却被其业绩表现不佳、两度被深交所问询而淹没。更值得关注的是，其发家之本、在双轮中居于主动轮性质的文旅业务，亏损程度甚至是处于低迷赛道的地产业务的两倍。

要知道，昔日的华侨城，以主题公园“锦绣中华”起家，更是“文旅+地产”商业模式的开创者。曾几何时，华侨城的地产业务，更像是为其文旅业务添砖加瓦、锦上添花一般的存在。

然而，近年华侨城集团文旅业务高投入、低产出、回报长周期的弱质性早已凸显；其与地产业务的融合互补效应也日益趋微，乃至成为吃掉地产业务利润的“包袱”。

因此，过去华侨城构建“文旅+地产”双轮驱动模式，试图通过房地产开发来反哺文旅的发展的初心，已经支离破碎。至此，过去华侨城为了追求地产开发暴利的“文旅叙事”故事，也越来越难讲了。

实际上，背着包袱前行的华侨城文旅，正在试图单飞。2022年4月，张振高接任华侨城董事长之后，开始业务结构重整，其中主要对文旅、地产两大主业进行了“专业化”分割。只是，业界对此也是众说纷纭。更多人对此表示怀疑，而过去的业绩双雄如今劳燕分飞，真的就能改变华侨城走向亏损、发展不知何处何从的命运吗？

结语

在华侨城起步的20世纪80年代，商业地产尚在萌芽，主题公园更是新鲜事物，彼时华侨城采用双轮驱动，无疑具有前瞻性，也踩准了时代红利。

只是，时过境迁，如今华侨城正在面临房产板块存货高企、积重难返的困境。而在其寄予厚望的文旅板块，又面临着亏损胜过房产业务，商业情怀难于落地的难题。所以，华侨城即便短期内能够扭转亏损局面，恐怕也难以赶走中年危机、以及当前挥之不去的焦虑。但愿将房产与文旅业务进行专业化分割后的华侨城，依然有机会焕发第二春。