作者：七佰

万科董事会主席郁亮的一言一行都被视为行业的风向标。

2018年，万科喊出了“活下去”的口号；2022年初，郁亮判断行业进入“黑铁时代”。2022年9月，郁亮一改过去“焦虑”的风格，表示“市场已不用恐慌”。

2022年12月16日，万科临时股东大会上，郁亮表示：“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。”他认为，时隔20年，房地产再次升级为国家支柱产业，政策支持力度超预期。

多渠道融资 准备“弹药”

最近一段时间，房地产行业迎来了政策暖风，万科更是抓住难得的“窗口期”，开始大规模准备“弹药”。

2022年11月21日，万科发布公告称，拟新增不超过500亿元发行直接债务融资工具。

2022年12月1日，万科发布公告称，大股东深圳地铁向董事会提交了一份议案，将在A股/H股单独或同时增发股份，不超过目前A股/H股已发行股份数量的20%。12月19日，万科宣布其配发H股的方案已获董事会同意。

此前，万科已与6家银行（中行、建行、工行、农行、交行、邮储）达成战略合作协议，累计获得授信额度逾3000亿元，包括中行1000亿元、交行1000亿元、邮储1000亿元。

截至2022年三季度末，万科手中仍握有货币资金1188.3亿元，尽管较年中的1410.73亿元减少超200亿元，但仍高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元。

谨慎投资 3年未在京沪拿地

土储向来是衡量房企战斗力的关键指标。不过，受制于现金流压力，房企近年拿地热情减弱，部分企业甚至停止拿地。以“活下去”为目标的万科也不例外，投资较之过去愈发谨慎。

据万科执行副总裁兼首席运营官刘肖2022年12月16日在股东会上透露的数据，2022年1-11月份，万科一共拿了33个项目，总地价700亿元，权益部分为408亿元。这33个项目平均净利润水平约12%。

2021年，万科获取新项目148个，权益地价总额约1401.5亿元，拿地金额、拿地面积均排名第二，仅次于碧桂园。

万科减少在公开市场拿地可控制支出成本，保住现金流，但也因此失去了在核心城市如北京、上海、广州深耕的良机。据统计，万科已阔别上海、北京公开土地市场将近3年，在广州也两年未拿地。

此外，受市场大环境影响，万科2022年业绩仍承压。2022年前11个月实现合同销售面积2343.1万平方米，销售金额3772.2亿元，同比分别下降32.25%、33.14%。目前万科销售额仍然位居行业第三，但落后第二名保利发展233.4亿元，与第一名碧桂园的差距是645.2亿元。

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）