在当下阶段,房企的安全不是一个绝对化的概念,攻守易位,可能就在瞬息之间。
在大家眼里,万科有两个特征可能比较显著:一是万科整体经营比较稳,负债中规中矩,抗风险能力还不错;二是有一个爱发言,把脉地产预测行业的掌舵人。虽然说了那么多白银时代、黑铁时代、过苦日子紧日子这些带节奏的言论,万科的表现明显不是成绩最好的那一批。
根据克尔瑞最新的7月份销售数据,7月百强房企销售额环比下滑28.6%,同比下滑39.7%。而万科7月的销售数据,是环比下滑了28.6%,同比下滑了34.6%。万科这个销售数据不算太差,但也不算优秀,在行业里面只跑了一个平均值左右,比万科优秀的有一大把。这跟万科的江湖地位不太匹配,也跟万科自己树立的形象,不太匹配。
天眼查上,看到了万科的一些消息,天眼查居然把万科的风险类别,归类为“中风险”。可能天眼查的判别机制,是按企业的涉诉及处罚案件总量,以及潜在风险总量来进行评估的。
实打实地讲,万科的这些问题虽然多,但都是一些小问题,基本上是一些常规的纠纷,很多都是购房问题产生的纠纷。至于为什么这么多购房合同纠纷,可能买过万科房子的人,最有发言权了,懂的都懂。整体上来看,天眼查上面的这些消息,还是能证明万科目前过得并不轻松,万科的安全边际在降低,但目前看起来还是安全的。
另一个信号,其实也值得注意。近期有乙方公司的人跟猫哥聊起,部分万科的项目付款开始拖延,虽然最终都给付了,但这毕竟不是一个好的现象。
还有一个问题,其实也值得大家注意,万科有一定比例的合作项目,其中部分项目存在风险敞口。万科1-7月的合约销售额,是2472亿元,但是1-7月的权益销售金额,却是1926亿元。这中间有546亿元的差异,约占22%的比例,这个比例就是联合操盘项目了。
万科的这些合作项目里面,大致分为三种类型:一种是跟民营品牌房企联合拿地,大多万科操盘,按比例分成;一种是跟大型国企联合拿地,也是按比例分成;还有一种是跟本地小房企,大多万科小股操盘,拿超额收益分配。万科的小股操盘模式,是地产圈玩得比较溜的,适用的项目并不少。
第一种和第三种合作模式,在目前是存在一定的风险问题的,比如有的房企已经债务爆雷了。但好在万科的风控机制做得还可以,不少项目也不是大股东,但是解决的成本挺高的。
万科目前仍然是安全的房企,毕竟不是谁都能轻松发债20亿,利息还只有2.9%的,只不过安全边界在缩减。面对现实的压力,万科也在积极开源节流,比如近期万科部分区域在搞调低公积金,由原来按8%缴存降低为5%。
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