雷达财经出品 文|孟帅 编|深海

近日，雷达财经获悉，金地集团旗下金地商置长沙一参股项目与合作方发生分歧。

长沙奕豪置业有限公司（下称“奕豪公司”）的工作人员王力（化名）向雷达财经透露，今年8月底，与其公司合作的金地团队派非项目部的、身份不明的人员，前往金地·格林都会项目部多处区域，对多处指示招牌及宣传物料的“金地”LOGO进行遮盖。为此，双方还惊动了警方。

对此，金地一方负责人朱汉鹏在接受媒体采访时表示：“之所以这么做，是因为要对‘金地’LOGO的字体大小、颜色进行修改。蒙住只是看效果。”

而据王力介绍，双方矛盾由来已久，此前便在投招标、地下车库施工、采购、设计图纸制作等多项事宜上存在分歧。

雷达财经梳理发现，近年来金地集团持续通过合作开发的形式降低资金风险、扩大规模，但这也为其带来了隐忧。一方面，金地与其他房企在合作过程中，容易产生分歧和矛盾，项目存在失去主导权的风险；另一方面，金地增长的销售规模，与其开发项目结转确认的收入差距较大，归母净利润与少数股东权益的利润比重缩小。

因遮挡纠纷引发警方介入

近日，奕豪员工王力向雷达财经反映，自己所在的公司在与金地团队就长沙金地·格林都会项目合作过程中，感受到了不一样的“金地品质”。

2017年，奕豪拿下长沙某地块用于商业住宅用地开发；2020年6月，长沙广汇房地产开发有限公司（下称“广汇”）通过入股奕豪30%的股份，参与该项目的后续开发，广汇要求该项目由金地集团指派的团队操盘，负责该项目整体质量把控及公寓销售。

据天眼查显示，长沙广汇房地产开发有限公司由广州广电房地产、嘉兴广申投资合伙企业（有限合伙）分别持股91%、9%。据金地集团公告显示，金地集团旗下金地商置于2016年10月收购广州广电房地产的76%的股份。

8月23日，在双方并未终止合作协议的情况下，几名身份不明的人士直接进入该项目部的多处区域，且金地方派驻的物业对此并无任何阻拦、制止行为，随后这些人将项目部多处的墙体广告、售楼部广告、烟灰缸、纸巾盒等印有“金地”LOGO的物料进行遮盖。

后续，通过视频监控确认，这些人中并该项目部工作人员。对此，奕豪认为遮挡“金地”LOGO的行为给其带来无法评估的恶劣影响，便采取了报警行为，长沙县公安局新安派出所的民警前往项目部处理双方纠纷。

奕豪方认为，当时这个广告字样都是经过董事会，报了备案、走了流程的，现在把“金地”字样去掉，对整个项目而言是一个重大事项。

对此，广汇法定代表人、金地商置华中区域长沙公司总经理朱汉鹏在接受媒体采访时称，“LOGO被遮是正常调整，字的颜色、大小都在调整。”

据王力透露，其实奕豪、广汇双方的纠纷并不止于此，此前双方在项目合作的过程中便存在诸多分歧。

据王力介绍，此前广汇及金地团队在操作该项目时，大量采用“直接委托”和“战略采购”形式发包工程和项目。王力称，在某次董事会上，金地团队甚至没有任何协议，直接列支相关费用，要求合作方无条件付款。

王力称，2020年至2021年间入驻该项目前后，金地团队通过采取“直接委托”和“关联交易”的形式签署的合同多达数十项，其中部分施工单位，如南凌科技股份有限公司、北京为屋德馨科技有限公司等乙方合作公司，均与广汇有着千丝万缕的关联。

金地规模扩大依赖合作开发

据克而瑞地产研究院发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》榜单，曾在“招保万金”之列的金地集团，以1619.1亿元的操盘金额杀入榜单前十。

据中报显示，上半年金地集团取得342.74亿元的营收，同比增长72.45%，但利润方面却出现了下滑，上半年金地集团的归母净利润为18.25亿元，同比大幅下滑38.79%，出现增收不增利的情况。

上半年，金地集团的房地产业务结算毛利率为14.25%，同比下降25.35个百分点。从主营业务的地区分布来看，上半年金地集团的七个地区，毛利率均有不同程度的下降，降幅从4.87个百分点至44.14个百分点不等，其中华北地区、华中地区、西部地区的降幅均超过30个百分点。

金地集团对此解释称，毛利率下降一方面因近年地价占到房价的比重有所提高，另一方面，还与本期的结转结构有关，部分低毛利的项目在期内集中交付结算，从而影响了整体毛利率。

值得一提的是，金地集团上半年的财务费用同比暴涨2346.85%，达到3.23亿元。金地集团对此表示，因融资利息支出增加，且上年同期基数较小导致。

但金地集团对接下来的业绩仍抱有较好预期，金地集团表示预计下半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年将有所提升，全年结算收益预计较上年有一定增长。

但截至三季度末，金地集团的业绩并未有转好的态势。据三季报显示，金地集团第三季度营收也出现了下降，期内录得196.1亿元的营收，同比下降4.64%，归母净利润同比下降26.19%至14.84亿元。

10月9日，金地集团对外公布今年1至9月销售及获取项目情况。据公告显示，今年1至9月金地集团累计实现签约面积1062.5万㎡，同比上升29.02%；累计实现签约金额2286.9亿元，同比上升34.49%。

但单月来看，金地集团的销售成绩却呈下滑趋势。9月，金地集团实现签约面积98.1万㎡，同比下降20.88%；签约金额为212.0亿元，同比下降17.84%。10月公司销售成绩继续下滑，实现签约面积99.7万平方米，同比下降2.92%；实现签约金额165.2亿元，同比下降17.50%。

事实上，近年来金地也一直在努力扩张规模以防止掉队，而金地扩张规模的重要途径之一，便是降低自身资金压力风险和其他房企合作开发项目。金地集团董事长凌克在今年的中期业绩会上曾表示，“合作开发为目前行业发展的趋势，合作方之间可以优势互补，公司将合理选择合作方，努力发挥协同优势。”

但在行业人士看来，合作开发也暴露出一定的弊端，金地与其他房企在合作过程中，因股权在重大事项的决定上，存在分歧和矛盾。

其次，金地通过合作开发在一定程度上能帮助企业扩大规模，帮助企业提高母公司的全口径销售规模，但也导致销售规模数据与其开发项目结转确认的收入差距较大。

上半年，金地累计实现签约金额1628.3亿元，同比上升60.22%，但上半年金地的公司房地产项目结算收入仅为294.04亿元。相比销售规模较为接近的绿地控股，上半年绿地控股实现合同销售金额1641亿元，但公司房地产业实现结转收入达 971 亿元，远高于金地，是金地的3倍多。

上半年，金地集团29亿元的净利润中，归母净利润为18.25亿元，少数股东权益的利润为10.75亿元。到了第三季度末，两者之间的比重进一步缩小，归母净利润和少数股东权益的利润分别为33.09亿元、23.96亿元。

此外，合作开发的模式，也在一定程度上导致金地的两项现金流量净额转负。今年上半年，金地集团的经营活动产生的现金流量净额为-100.26亿元，较去年同期扩大了近67.49亿元；投资活动产生的现金流量净额为-53.13亿元，同比扩大25.65亿元。

金地集团对此解释称，经营活动产生的现金流量净额变动，主要系联合营公司往来款增加；投资活动产生的现金流量净额变动，主要系对联合营公司投资支付的现金增加。

同时，金地大规模扩张带来的问题也开始显现。近年来，金地旗下的多个项目被相关部门通报、被业主维权。

据中国网财经2019年10月报道，金地、电建联合开发的金地华宸项目，保利、金地、首开联合开发的北京和悦华锦项目，因在销售过程中存在违规行为，被北京市住房和城乡建设委员会通报。

2020年，因房子存在漏水、开裂等质量问题、示范区与交付实际情况差距太大等原因，重庆大渡口区金地自在城遭遇业主维权。同年，广东惠州大亚湾区的金地天润自在城花园，也被业主曝出存在漏水渗水严重、开裂等质量问题。

2021年，多地金地业主在地方领导留言板上留言，反映金地楼盘存在漏水、墙面脱皮、墙体开裂等问题。

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