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共享办公室造就最惨「二房东」

2021/8/19 18:05:00

被高估的共享办公室,还能撑多久?

作者 / 元宝

编辑 / 封成

本文图片均来源于网络



楼市与土地市场本就是「连理木、并头莲」的关系,随着针对房地产行业的调控升级,政策正加速卡紧供需两端,使得当前很多地区的土地市场首次出现明显下行趋势。


据亿翰智库统计,仅6-7月,二、三、四线城市就有494宗地块流拍。而进入8月份以来,全国已有33宗地块流拍。


当市场预期下滑,房企的钱袋子收紧,土地市场避不可免的会遇冷,而这也会激发连锁反应,促使房地产市场进一步降温。如今,在调控与疫情的双重压制下,房地产行业举步维艰。


危机之下势必会爆发转型需求。据仲量联行表示,灵活空间将成为后疫情时代提升不动产组合灵活性的重要战略工具。


比如被称为「铜锣湾地王」的香港地产商希慎兴业就在近期宣布,将与全球最大的灵活办公空间平台IWG共同成立一家合资企业,该合资企业拥有IWG旗下所有品牌在香港和大湾区的独家经营权。


据资料显示,希慎是香港主要的物业发展商和业主,拥有超过200万平方尺的优质办公空间,租户包括知名国际银行和新兴经济企业等各类型企业,目前希慎旗下超过10%的办公空间已租赁给多家灵活办公空间营运商。而IWG则建立了全球最大的灵活办公空间平台,旗下品牌包括全球知名的Regus、Spaces和Signature。


两家企业达成合作的意图也分外明显:一家提供弹匣,另一家提供狙击枪,齐头瞄定共享办公空间,打出精准的增长曲线。(灵活办公空间与共享办公空间虽名词不同,但内核一致)


可市场需求和资本支持真的会如他们所愿吗?


当业内代表性企业将市值缩水、连续亏损、大规模裁员和倒闭关店等事实问题摆在面前时,答案已经呼之欲出。


众所周知,目前国内共享办公室做的最好的仍是「星巴克」。


01 运营模式堵死风口


共享办公室通俗一点来讲,就是将房产通过房东整租过来,然后进行切割、装修,最后以高价分租给企业客户,来赚取中间差价。而操作这一切的掌控者自然就被称为是「二房东」。


共享办公室最辉煌的时刻定格在2016年。


2015、2016年,共享办公空间市场被鼓吹成超级风口,大批玩家扎堆涌入,可怕的是,一时上头的玩家被蒙蔽,分不清手里拿捏着的到底是潜力金矿还是海市蜃楼。利益越显得唾手可得,那么其背后的风险就越深不可测。

被高估的共享办公室,还能撑多久?


扎堆进场直接导致了市场过热,多数人入局后才发现市场缺乏支付能力和经济价值,供大于求、入驻企业留存低的现象引起了恶意竞争的市场乱象。并且,房屋本主受政策影响后,也波及到了「二房东」的利益。


因此,到了2017、2018年,共享办公室收购浪潮骤起,在「大鱼吃小鱼」的业态下行业开始加速整合,发生了WeWork收购裸心社、优客工场收购洪泰创新空间、优客工场并购方糖小镇等标志性商业动作。


不过,除了供大于求的弊端外,阻碍共享办公空间发展的最大杀手其实是它的运作模式。


发展初期,共享办公空间的运作基本都是采取重资产模式,企业一方面要流出高额资金从房东那里拿到房源,一方面还要想办法将房源尽快租出去,回收现金流。可见,这种商业模式对企业的造血能力要求颇高。


据阿尔法工厂研究院数据显示,截止2019年年底,优客工场已经陆续进行了近20轮融资,算下来,平均每80天就要融一轮,而背靠软银的WeWork也都时常面临着钱荒的难题。重资产模式下高数值的风险指数,让共享办公空间市场持续承受重压。


因此,2019年是共享办公室玩家的变革期,企业纷纷开始由二房东模式向轻资产模式转型,并且不再局限于为初创企业服务,中大型企业的定制服务也纳入了业务范畴。


例如,位于美国纽约的Industrious就将转型进行的很彻底,该企业为了避免房地产经纪费用,直接放弃了租赁模式,改为与房东共享收入。此举不需要再向业主支付大楼租金,而是将收入的一部分给予房东,以分享利润和风险,与此同时,装修费用和搭建配套店铺的费用也由房东来承担大头。虽然在这种模式下收到的利润比之前少,但却有着成本低的优势,边际利润能达到竞争者的三倍。


聚焦到国内,优客工场作为国内共享办公第一股,为了可持续发展,该企业的转型需求更为迫切。优客工场创始人毛大庆就此提出了「轻资产、重赋能」的战略转型,他理想中的未来资产轻重比要达到约1:1。为了贯彻落实发展战略,优客工场推出了轻资产模式下以运营、设计施工服务输出为主的U Brand,以管理、系统输出为主的U Partner,为酒店提供「一产多元」定制化服务的 U Suite,并希望未来扮演一个管家的角色,不买不租,单纯为用户提供管理服务。


此外,当前疫情尚未完全控制,这种情况下最危险的莫过于付费能力最弱的初创企业,而这些企业作为共享办公室的精准客户群,深刻影响着市场发展状态。


如今,劣势显现的发展模式与不甚理想的市场环境,使得行业龙头频繁释放警告信号。


02 国内外龙头艰难求存


一直以来,WeWork都被公认为是共享办公室的开拓者,但细看其发展走势会发现,WeWork只在市场刚起步时风光过那么一刻。

被高估的共享办公室,还能撑多久?


创立于2010年的WeWork的确曾以惊人速度在发展。2019年初,获得软银的持续投资后,WeWork的估值高达470亿美元,成为仅次于UBer的第二大共享经济独角兽,就在同年,该企业启动了自己的IPO计划。要知道,IWG集团自1999年上市以来,市值最高时也未突破35亿英镑(约45亿美元),可WeWork仅发展8年多就能取得如此成绩,让业内如何不感到惊叹。


可惜的是,创始人的肆意妄为不仅使公司IPO失败,估价也出现了惊人的下跌,在当时估值一度跌至70亿美元,与软银的愿景基金高达470亿美元的估值形成了强烈反差。而WeWork上市失败后也产生一系列连锁反应,让资本对共享办公市场失去信心,市场一度陷入寒冬。


其实,WeWork一直都是被高估的存在,其财务状况欠良,亏损乃是常态。


根据此前公开的招股书显示,2016年,2017年和2018年,WeWork的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元,但净利润分别为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。2020年,WeWork营收为32亿美元(不包括中国公司),税息折旧及摊销前利润EBITDA(不包括中国公司)达18亿美元,亏损额达32亿美元,较2019年的35亿美元有所收窄。

被高估的共享办公室,还能撑多久?


今年8月16日,据WeWork公布的2021年第二季度财报显示,该公司二季度收入5.93亿美元,较第一季度微跌1%;而亏损从2020年同期的8.63亿美元增至8.88亿美元,依旧持续亏损。WeWork称,这是由于受到Delta变种新冠病毒扩散的影响,令公司至今年上半年业务营运受到打击。截至二季度末,WeWork的会员人数降至51.7万名,2020年同期为61.2万名。


WeWork虽把亏损解释为是受疫情影响,但真实原因我们都心知肚明,疫情只占据事实的一小部分,最核心的本质是运营模式有着很大的弊端,重资产模式下劣势凸显。


还值得注意的是,据《华尔街日报》8月9日报道,共享办公公司WeWork和传统大型商业地产公司戴德梁行正在磋商结成一个1.5亿美元的合作伙伴关系,以应对远程办公和扩大灵活工作场所的新局面,此次合并预计将使WeWork的估值(包括债务)达到90亿美元。


WeWork跑得确实快,但目前也的确站不稳。


反观国内共享办公第一股——优客工场,状况略好于wework,但仅仅是相比起来还算略好。

被高估的共享办公室,还能撑多久?


优客工场自2015年创立以来,与WeWork同样存在连续亏损的问题。据招股书显示,优客工场2017年净营收为1.67亿元,2018年为4.49亿元,2019年前三季度为8.75亿元;同期净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元。据优客工场披露的数据,从2015年成立以来,优客工场已累计亏损超15亿元。


不过好在优客工场将转型问题落地,2020年4月,正式发布了「轻资产、重赋能」的战略。布局几年来,优客工场轻资产以良好的投资回报率(ROI)受到越来越多业主的认可,项目也得以在全国各省市及海外地区快速拓展。截至2020年12月31日,优客工场轻资产项目数量为125个,同比增长166%,优秀资管能力推动了优客工场的快速布局。


据8月6日优客工场发布的财报数据显示,2021年二季度优客工场总营业收入2.61亿元,同比增长34.3%,环比增长8.75%,超出上季度财报公布的收入预测值上限,转型成果已初显。受财报正面影响,8月6日,优客工场以1.16美元收盘,微涨。此前,优客工场在2020年11月28日上市以来,股价一路走低。


可见,优客工场提出向「轻资产」转型后,确实略微改善了整体财务情况,但亏损情况依旧存在,同比和环比均在拉大。据财报数据显示,2021Q2优客工场净利润亏损1.57亿元,较上季度拉大近3000万元;其中,在2020年四季度和2021年一季度,优客工场的净利分别为-1.49亿元和-1.27亿元。

被高估的共享办公室,还能撑多久?


龙头亦如此,业内其他企业就更难了。


最夸张的当属曾扬言要取代WeWork的Knotel。该企业一年前还信誓旦旦的对标WeWork,甚至上门挑衅,一年后就宣告破产灰溜溜退场,将创始人嚣张的行为和惨淡的财务数据一起留在了互联网的记忆里。


被高估的共享办公室,还能撑多久?


Knotel 真的拉满了市场戏剧张力。


总而言之,共享办公空间,任重而道远。


参考资料:

财经早餐-《WeWork:来,我们一起聊聊房子》

头豹研究院-《2021年中国智能交互平板行业概览》

思达派-《瘦身运动+消减开支,优客工场赚钱了,却没能盈利》

东北证券-《引进LO搭建团队,迎接办公家具解决方案赛道爆发》

仲量联行-《房地产行业:全球企业不动产十大趋势,重塑房地产》

赛迪智库-《电子信息行业:数字经济新业态新模式发展研究报告》

金融界-《希慎兴业与IWG成立合资企业 将收购大湾区32个办公点》

阿尔法工厂研究院-《WeWork炸飞了整个行业,优客工场想哭都哭不出来》


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