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安居客“带病”上市:流量倒卖难成交易闭环、债务激增牵累成本、虚假房源利空

2021/5/13 9:09:00

作者 | 黄老邪

来源 | 镭射财经(ID:leishecaijing)

4月8日,安居客向港交所递交上市申请,美银、瑞信和中金为此次股票发行计划的联席保荐人。

招股书显示,安居客目前线上覆盖820余个城市,在2020年第4季度平均移动月活跃用户人数为6700万,按2020年平均移动月活跃用户量计算,其已成为中国最大的在线房产平台。

此次,安居客预计募集10亿美元以上,拟用作投资技术实力及产品开发;拓展新房交易业务;臻选战略合作、投资及收购机会;偿还贷款;营销及推广,以及提高品牌知名度。

严格来说,这已经是安居客第三次冲击上市了。

2009年、2014年,安居客两次上市计划均落空,2015年被58同城收购后,再度准备敲开港交所的大门。

而这一次,安居客交出的业绩数据并不靓丽。不仅营销费用高企、依赖流量获客,在面对新房交易领域内众多强劲对手的同时,受到近年来频发的假房源事件影响,逐渐损耗在消费者心目中的平台口碑,安居客的上市故事并不“性感”。

营收结构单一、背负债务激增

向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务,是安居客第一大收入,2018年—2020年收入占比分别为98.9%、96.3%、96.9%。交易服务及其他的收入占比,始终低于4%。

高占比,不意味着高增长。2020年,安居客在线营销服务收入77.8亿元,较2019年增长4.83亿元,而前一年这一数据在10亿元以上。

收入结构过于单一、在线营销服务增长趋缓,安居客的营收与净利润也并不稳定。

2018年-202年,安居客营收分别为62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元,增速逐渐放缓;同期净利润分别为19.07亿元、23.063亿、19.547亿元,净利润率持续下降至24.3%。

来源:安居客招股书

根据招股书,安居客去年营业成本、财务开支均有所上升。其中,去年财务开支2.07亿元,较2019年0.01亿元增长超200倍。安居客解释称,“财务支出的增长是因为分担58同城贷款项下的长期债务而产生的利息开支”。

2020年9月,58同城在美股完成私有化。为了给部分私有化提供资金,58同城与上海浦东等四家银行签订融资协议,四家银行向58同城提供16.5亿美元的初期融资和金额相当于8亿美元的现金过渡期融资。

为此,安居客债务猛增,负债总额由2019年22.72亿元增至2020年156.6亿元,负债率由17.49%增至92.74%。招股书显示,为58同城背负101.57亿元贷款,还有3.67亿元为关联方借款。

来源:安居客招股书

除了背负高额贷款及利息外,安居客还需要每年向58同城支付数十亿元,用于购买流量等服务。日益增长的营销费用,暴露出其在获客上的短板亟待补足。

依赖流量生存、竞争对手众多

成立于2007年的安居客,长期扮演着流量中介的角色,将从外部批量采购的流量,通过端口收费、竞价排名的方式,分发给房地产经纪公司和经纪人。

招股书显示,2018年至2020年,安居客向58集团分别支付15.68亿元、19.78亿元、21.17亿元,用于采购流量获取、业务营运、广告及营销服务,在销售及营销开支中的占比为59.06%、66.55%、58.89%。

同时,安居客获客成本增加,销售及营销开支水涨船高,2020年为35.95亿元,同比增长21.24%。

来源:安居客招股书

流量获取成本的上升,威胁到安居客流量端口平台的利润。同时,随着房产中介平台逐渐减少对安居客的流量依赖,受困于线下经纪力量的缺乏,安居客无法利用平台流量达成房产交易闭环。

随着58同城的收购,安居客正逐渐向新房交易方向延伸。

2017年,58同城创始人姚劲波公开承诺,“58集团不会亲自介入到房产交易业务中,这个承诺的期限是100年。”

今年4月,姚劲波在微博上表示,“58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域”,并呼吁国家反垄断罚贝壳40亿。

来源:新浪微博

而安居客在这一市场的业绩并不出色。2020年,安居客旗下新房交易平台爱房交易总量653亿元,营收16.26亿元。

同行业的贝壳找房,在新房交易领域完胜安居客。2018-2020年,贝壳找房营收分别为286.5亿元、460.1亿元、704.8亿元,2020年营收是安居客的43倍;2020年新房交易营收379亿元,是安居客的23.31倍;同期新房业务交易总量1.38万亿元,是安居客的21.13倍。

更何况,新房交易市场中,安居客体量太小,还不足以拿下一定市场份额。过于涉足房产交易业务,会同时具备裁判员与运动员的双重角色,对于流量分发生意造成挑战,影响到其商业模式的长期稳定与持续。

曾涉多起假房源诈骗案

在招股书中,安居客强调,“用户前来我们平台的主要原因之一是我们的房源信息全面且真实”。在姚劲波炮轰贝壳,网络平台涌现众多对安居客虚假房源的投诉后,这一说法的真实性愈发存疑。

来源:新浪微博

自2018年至今,新京报、河北电视台都市频道等多家媒体均报道过安居客发布虚假房源,北京、上海、广州、杭州等多地住建部门也约谈或通报过58同城、安居客虚假房源问题。

对于安居客来说,虚假房源问题不可避免。安居客承认,“我们无法向阁下保证我们平台所载的所有数据均属真实、准确及最新。尽管我们已进行核实程序,但经纪人、房产卖家及买家发布的信息在各方面未必属准确及最新。”

随着政府加大对虚假房源的治理力度,安居客进军房地产交易领域,虚假房源顽疾已成为其最大的利空之一。根据中国裁判文书网,涉及安居客虚假房源的诉讼多达20件,涉及被害人65人。

其中,就有消费者通过安居客购买学区房,因遭遇假房源被骗走上百万元。为此,消费者起诉安居客运营主体上海瑞家信息技术有限公司,认为其作为房产信息发布平台,未尽审核义务,发布虚假房源,对于自己的损失,被告均负有责任。

来源:中国裁判文书网

虚假房源与背后的黑中介乱象,对安居客品牌形象造成负面影响,也让平台对经纪公司的吸引力下降,使得流量分发生意愈发难以持续。

在上市的关键时刻,安居客需要对传统端口收费生意作出改变,实现从线上流量批发再零售到线下交易闭环的转型,解决长久以来被诟病的虚假房源,并降低经营成本与高额债务,实现成功突围


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