作者 | 黄老邪

来源 | 镭射财经（ID：leishecaijing）

4月8日，安居客向港交所递交上市申请，美银、瑞信和中金为此次股票发行计划的联席保荐人。

招股书显示，安居客目前线上覆盖820余个城市，在2020年第4季度平均移动月活跃用户人数为6700万，按2020年平均移动月活跃用户量计算，其已成为中国最大的在线房产平台。

此次，安居客预计募集10亿美元以上，拟用作投资技术实力及产品开发；拓展新房交易业务；臻选战略合作、投资及收购机会；偿还贷款；营销及推广，以及提高品牌知名度。

严格来说，这已经是安居客第三次冲击上市了。

2009年、2014年，安居客两次上市计划均落空，2015年被58同城收购后，再度准备敲开港交所的大门。

而这一次，安居客交出的业绩数据并不靓丽。不仅营销费用高企、依赖流量获客，在面对新房交易领域内众多强劲对手的同时，受到近年来频发的假房源事件影响，逐渐损耗在消费者心目中的平台口碑，安居客的上市故事并不“性感”。

营收结构单一、背负债务激增

向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务，是安居客第一大收入，2018年—2020年收入占比分别为98.9%、96.3%、96.9%。交易服务及其他的收入占比，始终低于4%。

高占比，不意味着高增长。2020年，安居客在线营销服务收入77.8亿元，较2019年增长4.83亿元，而前一年这一数据在10亿元以上。

收入结构过于单一、在线营销服务增长趋缓，安居客的营收与净利润也并不稳定。

2018年-202年，安居客营收分别为62.163亿元、75.791亿元、80.524亿元，增速逐渐放缓；同期净利润分别为19.07亿元、23.063亿、19.547亿元，净利润率持续下降至24.3%。

来源：安居客招股书

根据招股书，安居客去年营业成本、财务开支均有所上升。其中，去年财务开支2.07亿元，较2019年0.01亿元增长超200倍。安居客解释称，“财务支出的增长是因为分担58同城贷款项下的长期债务而产生的利息开支”。

2020年9月，58同城在美股完成私有化。为了给部分私有化提供资金，58同城与上海浦东等四家银行签订融资协议，四家银行向58同城提供16.5亿美元的初期融资和金额相当于8亿美元的现金过渡期融资。

为此，安居客债务猛增，负债总额由2019年22.72亿元增至2020年156.6亿元，负债率由17.49%增至92.74%。招股书显示，为58同城背负101.57亿元贷款，还有3.67亿元为关联方借款。

来源：安居客招股书

除了背负高额贷款及利息外，安居客还需要每年向58同城支付数十亿元，用于购买流量等服务。日益增长的营销费用，暴露出其在获客上的短板亟待补足。

依赖流量生存、竞争对手众多

成立于2007年的安居客，长期扮演着流量中介的角色，将从外部批量采购的流量，通过端口收费、竞价排名的方式，分发给房地产经纪公司和经纪人。

招股书显示，2018年至2020年，安居客向58集团分别支付15.68亿元、19.78亿元、21.17亿元，用于采购流量获取、业务营运、广告及营销服务，在销售及营销开支中的占比为59.06%、66.55%、58.89%。

同时，安居客获客成本增加，销售及营销开支水涨船高，2020年为35.95亿元，同比增长21.24%。

来源：安居客招股书

流量获取成本的上升，威胁到安居客流量端口平台的利润。同时，随着房产中介平台逐渐减少对安居客的流量依赖，受困于线下经纪力量的缺乏，安居客无法利用平台流量达成房产交易闭环。

随着58同城的收购，安居客正逐渐向新房交易方向延伸。

2017年，58同城创始人姚劲波公开承诺，“58集团不会亲自介入到房产交易业务中，这个承诺的期限是100年。”

今年4月，姚劲波在微博上表示，“58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域”，并呼吁国家反垄断罚贝壳40亿。

来源：新浪微博

而安居客在这一市场的业绩并不出色。2020年，安居客旗下新房交易平台爱房交易总量653亿元，营收16.26亿元。

同行业的贝壳找房，在新房交易领域完胜安居客。2018-2020年，贝壳找房营收分别为286.5亿元、460.1亿元、704.8亿元，2020年营收是安居客的43倍；2020年新房交易营收379亿元，是安居客的23.31倍；同期新房业务交易总量1.38万亿元，是安居客的21.13倍。

更何况，新房交易市场中，安居客体量太小，还不足以拿下一定市场份额。过于涉足房产交易业务，会同时具备裁判员与运动员的双重角色，对于流量分发生意造成挑战，影响到其商业模式的长期稳定与持续。

曾涉多起假房源诈骗案

在招股书中，安居客强调，“用户前来我们平台的主要原因之一是我们的房源信息全面且真实”。在姚劲波炮轰贝壳，网络平台涌现众多对安居客虚假房源的投诉后，这一说法的真实性愈发存疑。

来源：新浪微博

自2018年至今，新京报、河北电视台都市频道等多家媒体均报道过安居客发布虚假房源，北京、上海、广州、杭州等多地住建部门也约谈或通报过58同城、安居客虚假房源问题。

对于安居客来说，虚假房源问题不可避免。安居客承认，“我们无法向阁下保证我们平台所载的所有数据均属真实、准确及最新。尽管我们已进行核实程序，但经纪人、房产卖家及买家发布的信息在各方面未必属准确及最新。”

随着政府加大对虚假房源的治理力度，安居客进军房地产交易领域，虚假房源顽疾已成为其最大的利空之一。根据中国裁判文书网，涉及安居客虚假房源的诉讼多达20件，涉及被害人65人。

其中，就有消费者通过安居客购买学区房，因遭遇假房源被骗走上百万元。为此，消费者起诉安居客运营主体上海瑞家信息技术有限公司，认为其作为房产信息发布平台，未尽审核义务，发布虚假房源，对于自己的损失，被告均负有责任。

来源：中国裁判文书网

虚假房源与背后的黑中介乱象，对安居客品牌形象造成负面影响，也让平台对经纪公司的吸引力下降，使得流量分发生意愈发难以持续。

在上市的关键时刻，安居客需要对传统端口收费生意作出改变，实现从线上流量批发再零售到线下交易闭环的转型，解决长久以来被诟病的虚假房源，并降低经营成本与高额债务，实现成功突围