“房地产行业已经从过去的土地红利时代、金融红利时代，进入了管理红利时代和创新红利时代。”2021年初，媒体向刚履新的金科股份（000656.SZ）董事长周达提问“如何评价地产行业发展”时，他给出上述回复。

那时候，“两集中”政策尚未执行，房企亦可用超过销售额40%的资金囤地，钳住房企的还只有“三条红线”，维持现状仍有空间。即便如此，金科还是要在转型，主动告别“高杠杆+高周转”的传统发展路径，让速度降下来，让能力提上去。

公司内部，这被称为“高质量发展”，被写进《公司发展战略规划纲要（2021-2025）》。这可不是喊一句口号那么简单。

一直以来，房企仰赖政策的指引、资本的辅佐，让企业规模在时代发展过程中“滚雪球”。很多人认为那是大势，是命中注定，雪球会越滚越大，不需要谁在后面推。

金科选择这条路，是要跟自己“较劲”：卸载债务与杠杆附带风险，修筑内部各方面能力围墙。选择稳定、高质量发展的路，需要勇气、底气，以及把握新时代机遇的能力。从结果来看，金科在这些方面取得了成绩。

从半年报数据来看，金科实现营收、利润、销售额同步成长，同时土储资源优渥，债务风险极低。这是建立在主动革新基础上的成绩，不会因为外部的动荡而转变。

健康带来勇气

都说2021年上半年，房地产行业进入寒冬，房企遭遇前所未有的阻力，是这样吗？

根据国家统计局数据，上半年全国居民人均消费支出11471元，比上年同期名义增长18.0%，扣除价格因素，实际增长17.4%。在细分项目中，居住消费有了7.5%的增长。

全面回升的数据证明，虽然新冠疫情的影响仍会间歇性出现反弹，但随着应对疫情的能力不断提升，市场复苏的意愿日趋迫切，需求端已经觉醒。

面对机会，按下暂停键的房企不在少数。机会就摆在那，可很多人不敢碰，勇气变成了弥足珍贵的东西。

金科表现出强大的勇气，首先来自其健康的“躯体”。发布2020年全年业绩时，金科已经将“三条红线”全部调至安全区；今年上半年，金科仍在不断优化相关指标，提升安全系数。

不仅如此，金科实现“一增一减”：一方面提升现金流储备，货币资金余额约370亿元，同比增长0.73%；另一方面941.44亿元的有息负债余额，同比减少超过160亿元，其中一年内到期有息负债为268亿元，占比降至28.47%。

有了牢固的“防火墙”，金科自然有了快速发展的底气。报告期内，金科营收达到439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，其中归属于上市公司股东的净利润37.05亿元，同比增长2.49%。

上半年，金科实现销售金额约1025亿元，同比增长18%；销售面积约1005万平方米，同比增长约17%。实现销售回款约997亿元，回款比例高达97%。销售金额与面积同步增长，可见金科的储备“不愁卖”，不用通过降价销售拉动业绩。

指标健康带来发展的动力，快速发展进一步优化指标，金科内部实现健康正循环。

领先一步的生态能力

有了上半年的稳定发展够用吗？还不够。

各项风险指标健康，让金科能够在短期内脱颖而出；不过随着时间的推移，这些优势还不够充分。

经过一番优胜劣汰，优质的房企将会陆续优化健康指标，转为“绿档”；高价库存逐步清空，也会让房企利润逐步企稳回升。不久后的将来，经过大浪淘沙留存的企业，仍会站在同一条起跑线上。到时候，金科凭什么继续赢下去？

“卓越的地产企业，只有捕捉不同阶段市场需求、不断进行多元化产品组合，拓展创新业务领域，才能获得穿透市场周期、实现永续经营的能力。”从周达的观点中可以看出，金科已经有了答案——与其在地产板块恋旧，不如打破传统，创新产品与服务。

随着用户改善型住房需求不断升温，在满足“居住需求”的基础上，如何提升“生活体验”成为行业全新的课题。房子、物业服务、小区附近商业，以及周边产业发展，逐渐构成了居民的宜居生态圈。

这意味着，房企只会盖房子，已经不能满足用户需求，多元化能力储备才是赢得未来的关键。金科对行业风向转变非常敏感。之前已领先一步完成“三条红线”降线，如今率先布局生态，充分体现在“四位一体，协同发展”的战略规划中。

上半年，除了推出住宅项目，金科还在产业园区与商业项目建设环节发力。报告期内，完善城市综合体金科中心、购物中心金科·爱琴海、社区商业中心金WALK三大商业产品线后，重庆、昆明、慈溪金科爱琴海商业项目实现更名运营，首个超大型城市综合体金科中心正式亮相。

济宁金科生命健康科技城与固安智慧科技城两个产业项目先后开园，进一步夯实了金科推动地方产业发展的能力。

结合2020年末已成功上市，以“服务+科技+生态”的三大利器，服务全国26个省（自治区、直辖市）166座城市的金科服务（09666.HK），金科已经实现用生态思维改造地产业务的目标。

以地产业务作为平台，形成住宅、商业、产业、服务的能力闭环，金科先于其他房企形成了经营地产生态的能力。

这一切，都是以实力打通业务模块的各条经络。

笑看风云淡

进入下半年，市场会变得更好吗？压力会小一些吗？答案或许是市场会更好，可是压力不会更小。

从上半年的整体数据来看，需求端将会继续回暖；经过首轮“两集中”供地试水，地方亦开始调整市场竞争逻辑，为房企预留更多的利润空间，避免踩踏事故推高地价。行业继续朝着健康、有序的方向调整，这无疑是最好的消息。

对金科而言，地产行业风云变幻，是巩固领先优势的机会，更是一个巨大的挑战：健康指标全达标，建立“住宅+服务+商业+产业运营”的价值闭环，这些是金科的优势。不过健康稳定的发展不是一朝一夕的事情，需要有强大的储备，随时对抗行业周期的影响与外部环境的变化。

好在金科同样早有准备：面对首轮“两集中”供地，尽可没有盲目争扩容，而是坚持多元化拿地模式，获取优质土地资源，累计新增土地储备39宗，土地购置合同金额达到354亿元，计容建筑面积835万平方米，平均楼面单价为4240元/平方米，投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。

借助“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式，金科获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%；新增土地储备按计容建筑面积计算二、三线（含新一线）城市占比超93%，城市能级显著提升。

截止报告期末，公司总可售资源约7311万平方米，按区域划分，总部重庆占比降至23.69%，华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%。金科在全国范围内布局日趋合理，与经济发展及行业趋势更为契合，从而为今后继续快速成长，优化健康指标提供潜力。

既有健康成长的能力储备，又能不断向内挖掘潜力，金科已经成为地产行业稳定发展的标杆，获得评级机构广泛认可。截至目前，金科仍然维持国内主流评级机构“AAA”全覆盖，穆迪国际将金科的评级从稳定提升为展望正面，标普更是跳过展望调整，直接将评级从B+跳升至BB-。

“千磨万击还坚劲，任尔东西南北风。”有了这些高质量资源，金科能够做到“笑看风云淡”。

结语

当前，整个地产行业仍在快速改变，竞争压力还会继续加大。如何定位发展方向，考验每家房企的能力与定力。

品折扣、给礼品、赠车位……这些传统的营销方式曾经“乱花渐欲迷人眼”。不过从需求端反馈来看，用户似乎并不关心这些。他们正在从寻找居住空间，转变成享受生活乐趣。或许这，就是所谓的“返璞归真”吧。

如今，金科正在努力建立地产生态圈，用更加多元化的价值满足不同用户的需求。比起龙头房企，金科的理念更超前，尝试更深入；比起身后的追赶者，金科更健康，储备也更丰富。继续稳定发展，金科具备这样的实力。