撰文\ 陈酿

编辑\ 春雨

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【这是银杏财经第392篇原创文章】

去年8月，央行、住建部划定“三条红线”，给房地产企业戴上了紧箍咒。这三条红线分别是：

红线1：剔除预收款后的资产负债率＞70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

新规按照“红、橙、黄、绿”四档，如果踩了三条红线，为红色档，不得增加有息负债。每降低负债率5%，融资管理额度便上调5%，以改变房地产行业长期高负债、高周转运行的现状，从源头处稳地价、稳房价、稳预期，降低行业整体杠杆率。

新规出台后，有评论悲观地认为许多债台高筑的放弃会走向卖项目、卖股权，甚至卖身都有可能。的确，举债容易还债难，除金融房地产与部分头部企业，其他房企利润不高，单靠卖方很难降低负债规模。因而，恒大如何满足新规成为外界关注的焦点。

根据恒大2020中报数据显示，去年八月带上紧箍咒前，三条红线恒大一个也没落下。几个月后，随着2020年报数据出炉以及许家印给出明确时间线，恒大降档变得乐观起来，确切地说，恒大正迅速由“红”返“绿”，驶向安全区。

6月3日晚，恒大集团召开一年一度的战略合作伙伴交流会，国内外超1000家供应链企业参与了这次会议。针对当下广受关注的“三条红线”，许家印在会上明确提出两个降低负债的积极信号。

其一，截至6月30日，“恒大至少实现一条红线变绿”；其二，本月底前，恒大的有息负债有望从去年最高的8753亿元降到6000亿以下。换句话说，面对巨额债务，恒大不打算“躺平”，而是一步步让自己由“红”转“绿”。

不仅有短期目标，许家印还明确给出了未来的降档时间表：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

自去年下半年开始，房企普遍处于低成本融资水平之中。找外面要不了钱，为了降低负债绝大部分企业只得从内部要解决方案。方法很多，真正有效的无非两条：扩大营收与提升回款率。

恒大也不例外。

去年销售方面与节日大促绑定，恒大的销售团队依旧能打。黄金周期间，仅仅花了38天，通过一系列让利于消费者的营销组合拳，既顺应了稳房价的监管要求，也实现1416亿营收。随后的财报数据印证了大促营销加速现金回流。

恒大2020年报披露的几个关键数据显示，经过一年努力集团整体负债已显著降低了。截至12月31日，有息负债大降2000亿，与此同时，公司销售回款达6531.6亿元，同比增长38.5%，全年销售回款率为90.3%。

最新数据显示，今年1-5月，恒大实现销售额2851.6亿元,销售回款2507.4亿元，销售额持续高增长，现金持续回流，短期恒大负债持续下降是大概率事件。

表面上恒大通过释放毛利率的方式，缩短回款周期，从而提升整体流动性解决负债规模。其实主要得益于强劲的销售增长与拆分优质资产上市所增加的权益。

激发内部潜能赚钱还债之外，恒大比同行多一个“多元化经营”的优势，这也让其降档之路更平坦、迅速、有效。

许家印在日前大会上给了市场另一颗定心丸：恒大寻求转型，通过3-5年发展，分拆其他产业上市，给未来市值留下新的想象空间。

目前，恒大除了主业地产，旗下还拥有恒大汽车、恒大物业、恒大健康、恒大冰泉、恒腾网络、房车宝、恒大童世界等八个产业，已完成了“多元产业+数字科技”转型。其中不乏快消品、大健康、物业管理等能够带来更高现金流的业务板块。

去年，恒大物业登陆港股后，多条业务线都曾有IPO的传闻。恒大汽车与房车宝今年已成功引入423.5亿港元战投，而房车宝、恒大冰泉、恒大童世界等业务的资产已完成打包，眼下上市之路已经没有阻碍，市场存在预期。

事实上2020年业绩发布会上许家印就曾表示，恒大早已不是过去那个单纯的房企，而是打算分拆八大业务板块独立运作的“新恒大”。这不仅意味着恒大找到艰难转型的方向，同时多元化所产生的溢价也将为之带来充分想象力（房企溢价偏低）。

“高增长、控规模、降负债”许家印用三个词做了总结，单从财务层面上看，自去年8月以来，营收与回款增长，有息负债规模连续下降，完成既定目标不是问题。更重要的是，恒大戴着“紧箍咒”的这段时间，正向多元化营收大踏步前进。