作者：夏日

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

房地产竞争升级是一个事实——公开资料显示，未来，房地产行业将面临规模、品牌、产品和服务的综合竞争。

然而在这种背景下，禹洲集团却以黑马之势跃进了“千亿俱乐部”，成为中国房地产行业第一梯队的选手。

近期，禹洲集团发布2020年财报显示，禹洲集团实现合约销售额1049.67亿元，同比增长39.74%，合约销售面积为626.47万平米，合约销售均价约为每平方米人民币16,756元，同比上升10.9%。

从2011年至2020年，禹洲集团从行业TOP100入选中国房地产三十强。

禹洲集团是如何做到的？

房产争霸赛升级 禹洲集团成黑马选手

关于2021年的房地产行业走势，银河证券曾表示，政府工作报告显示出中央对解决由大城市房价上涨带来的一系列问题的决心，预计后续“因城施策”将会继续演绎，房价上涨过快的城市进行政策“打补丁”的情况将成为常态，有助于形成稳定预期。在房地产长效机制的不断完善下，房价、地价和预期的波动性将减小，行业周期性减弱，有助于行业整体利润率止跌企稳。

由此可见，2020年，净利润的下跌这在整个房地产行业是普遍现象，如今伴随着疫情的结束，2021年，房地产行业整体利润率也将止跌企稳。

以禹洲集团为例。

据其2020年财报显示，2020年，禹洲集团营业收入104.12亿元，归母净利润1.17亿元，相比2019年下降明显。如排除疫情等因素对于交付延期的影响，大行普遍预计2021年禹洲集团可实现收入约为人民币270亿元，毛利率约20%左右。

具体来说，兴业证券近期发表相关研究报告指出，禹洲集团（01628.HK）2020年业绩下滑主要由于竣工、并表进度及毛利率不及预期，高价地消化大部分已于2020年体现，预计2021年业绩有望恢复，维持“买入”评级。

JP摩根也同样发布相关研究报告表示，禹洲集团拥有良好的土地储备，可观的合约销售以及较低的杠杆，现金/短期债务为1.8倍，流动性仍然很好，2020年的确认收入下降对现金流、资产负债表没有影响。摩根大通预计禹洲集团2021财年收入将恢复正常，与整体市场趋势一致。

中银国际也同时表示，预计2021年禹洲集团盈利将转好，利润率亦有望持续提升，维持禹洲集团“买入”评级，目标价3.86港元。

对此，GPLP犀牛财经综合多家券商研究报告发现，主流券商看好禹洲集团主要是因为：

1、禹洲集团在2020年新增285万平米优质土储，权益比率为63%，较2019年的55%有了较大提升；

2、2020年禹洲集团旧改发力，在大湾区核心城市深圳、珠海、惠州新增3个城市更新项目，新增建筑面积为90万平米，平均土地成本为14,470元/平米，可售货值达人民币337亿元；

3、禹洲2021年合约销售目标为人民币1,100亿元，同比增长5%，在人民币约1,850亿元可售货值的支撑下，去化率只需达到60%即可完成销售目标；

4、禹洲集团目前正在积极调整结构（管理结构、货值结构、债务结构、结转进度）

显然，在禹洲集团大量的土地储备及可售资产，包括各方面积极努力改变结构的背景下，禹洲集团2021年的销售业绩令人期待。

稳健风格下  禹洲集团2021年将持续向上

2021年，禹洲集团的业绩也同时获得多家投资机构的持续看好：

其中，国泰君安国际发表研报表示，禹洲集团2021年的总体运营情况未受到影响，且公司的渐进派息政策将会给投资人注入信心，重申禹洲集团（01628.HK）买入评级，目标价4.1港币；

法国巴黎银行（以下简称“法巴”）表示 “2021年公司将继续加强运营管理，严格把控施工进度。2021年集团总计可售货源达人民币1,846亿元，目标完成人民币1,100亿的合约销售，对比于2020年66%的去化率，今年去化率达60%即可完成目标，预计目标达成率较高。”

GPLP犀牛财经统计这些券商在2021年看好禹洲集团的投资逻辑发现，这些券商评价禹洲集团的2021年业绩表现是基于禹洲集团多年一向稳健的财务状况和经营风格而做出的判断。

据国泰君安国际相关研究报告显示，“从公司发展历程及扩张来看，自公司1994年成立已有27年的房地产开发经验，期间公司已实现了从立足海西到 “深耕长三角 、发力大湾区、布局全国六大区域” 的转变，持续聚焦优质资产，据悉公司在全国一二线核心城市土储占比达九成，其2020整体销售均价同比上涨11%，无论从销售表现还是战略布局来看，虽然收到疫情影响，延迟确认收入，但韧性十足。国泰君安国际表示持续看好禹洲集团未来的发展。预计禹洲集团的收入和利润将在2021年反弹。”

也就是说，禹洲集团发展到千亿规模，其实经历了27年的发展历程，并不是一蹴而就。

早在2017年，禹洲集团就提出了新的发展战略：区域深耕，全国领先。

随后，从2017年-2020年，在聚焦深耕战略下，禹洲集团成功实现长三角、海西、大湾区、京津冀、华中和西南6大区域、37城的布局。

2020年，禹洲集团合约销售实现大幅增长，这都归结于过去三年土地布局的努力：比如，禹洲集团2020年的销售主力即其在2019年新增的35块土地，这些土地95%集中在一线城市、二线省会级城市以及准二线城市，如上海，合肥，南京，苏州，无锡，杭州等——据禹洲集团2020年财报显示，禹洲一直坚持布局一二线城市，截至目前一二线土储占比超过90%。

尤其是长三角地区更是销售明显——2020年上半年，长三角地区就为禹洲集团贡献了268亿元合约销售，占其合约销售额的62%，苏州、合肥则在2020年相继成为禹洲销售百亿城市。

其实，为了实现这个全国布局，禹洲集团已经积累了26年——早在2000年，在以厦门为核心的海西区域站稳脚跟后，禹洲集团开始外拓，2004年禹洲集团来到上海并且成功之后，他们以上海为支点，不断开拓合肥、杭州、苏州、南京、宁波等长三角地区；随后又在2006年来到天津，并又以天津为支点，成功开拓唐山、北京、石家庄等京津冀地区，最终实现全国布局。

除了全国布局完整之外，从产品而言，禹洲地产也将旗下产品做到了极致。

其中，深圳禹洲广场、上海禹洲广场及厦门禹洲广场均获「美国LEED CS金级认证」，另外香港坚道48号的项目荣获BEAM Plus最高之铂金级别。

这让禹洲集团旗下产品收获了一批讲究品质的核心用户群，而在这些核心用户群的支持下，禹洲集团的营收也成功从2017年的403亿元上涨到2019年的751亿元，最后在2020年实现1049.67亿元，成功跻身“千亿俱乐部”。

而为了保证其未来发展，2020年，禹洲集团还通过公开招拍挂、收并购等多种方式，成功在上海、成都、武汉、重庆、合肥等一、二线城市新增18幅地块，总建筑面积约2847,431平方米。截至2020年12月31日，禹洲集团的土地储备总可供销售建筑面积约2310万平方米，而且，这177个项目还分别分布于六大都市圈共38个城市，平均楼面成本仅为每平方米人民币6876元。

这些土地储备在住宅土地新政之后价值还将进一步提升。

因此，在汇丰银行相关报告中表示，2021年，禹洲集团将实现合约销售目标为人民币1100亿元，可售货值约1850亿元，目标实现可能性较大。对此，汇丰认为，2021年禹洲积极的主动去杠杆进行债务管理以及集团充足的现金流以及合同销售业绩，市场信心将会逐渐恢复，维持禹洲的“增持”评级。

由此可见，稳健的财务结构也是机构看好禹洲集团的另外一个重要因素。

据法国巴黎银行债券报告指出，禹洲集团的资产负债表仍然保持稳健，流动性充裕，手头现金达人民币345亿元，短期债务约人民币189亿元。公司将继续加强运营管理，严格把控施工进度。

据禹洲集团2020年财报显示，2020年，禹洲集团现金短债比为2倍，净负债比率为85.80%，剔除预收款之后的资产负债率约为77.92%，在整个房地产行业当中相对稳健；与此同时，禹洲集团还在加速回款，据其财报显示，2020年，禹洲集团预收账款同比实现了1.64倍快速增长，其收入增幅未来可期。

“未来，公司将加强运营管理并扩大权益占比，提升合联营公司并表比例，预计2021年禹洲集团的确认收入将恢复正常，至人民币270亿元，毛利率将保持在20％的水平。”JP摩根在相关研究报告当中指出，伴随着禹洲集团加强运营管理，这使其2021年收入将恢复正常水平。

据禹洲集团财报显示，2020年禹洲集团还通过降本增效持续优化运营，其行政开支同比下降26.31%，销售成本同比下降42.09%，分销成本同比下降35.11%。

这对2021年，禹洲集团的业绩表现都可以说是利好。

对此，综合这些因素，关于禹洲集团的投资价值，中银国际表示，“2021年禹洲集团可售货值约人民币1846亿元，同比增长15.6％，其中92％位于一二线城市。此外，禹洲物业管理和商业营运服务的分拆计划工作正在顺利进行当中，预计将在2021年之内完成分拆上市，这将进一步释放其潜在价值，提高派息水平。”

显然，投资机构对禹洲集团的未来持续看好并不意外。

禹洲集团在多年实力基础之上的业绩爆发显然只是时间问题，而在2020年业绩延迟已经完成20%的业绩基础之上，业务逐步恢复的禹洲集团在2021年的业绩也令人期待。