出品 l 观点财经

作者 l 橙子

制图 l 勤燐

近日，富力地产财报的公布引发了市场热议，根据富力地产2019年年报显示，2019年富力全年销售额为1381.9亿元，同比略增5%；已确认的营业收入908.1亿元，同比增长18.16%。年度净利润100.9亿元，同比增长15.64%。

图片来源：富力地产业绩公告

市场普遍认为，在房企销售端压力普增的背景下，富力地产的成绩单看着不错。

不过，光鲜背后实存隐忧。

一方面，业绩上，富力地产并未实现2019年初定下的1600亿元目标；另一方面，债务上多年累积下来的压力迟迟未缓，富力的负债率高居行业前列。

财报背后的压力也只有富力自己才体会得深刻。

业绩不及预期

整体上看，富力地产交出的成绩差强人意。

2019年，富力全年实现营业额908.1亿元，较2018年全年的769亿元上涨18%。

制图：勤燐

净利润100.9亿元，较2018年全年的87亿元上涨16%。

图片来源：富力地产业绩公告

从收入结构上看，物业销售营业额796.9亿元，物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，二者增长率分别为20%、6%。

在富力看来，财务数据的提升，得益于富力的多元化运营，2019年富力在商业、酒店、空港物流等领域都有布局。

需要指出的是，虽然在对外披露信息中，各房企都会通过公布业绩和行业排名来博取眼球，但是营业收入和利润并不能全面反映一家房企的真实经营情况，更能反映房企经营状况的是权益协议销售面积和权益协议销售额。

权益销售金额即开发商参与开发项目时在其中所占股权对应的销售业绩，这一数值更接近于真实的企业营业收入。

2019年，富力地产共达成权益协议销售面积1254.76万平方米，同比增长23%，但达成权益协议销售额1382亿元，同比仅增长5%。

这个增速已经低于克而瑞地产研究公布的2019年房地产行业Top100 6.5%的平均增速。

制图：勤燐

去年年初，富力定下的全年销售额目标为权益协议销售额达到1600亿元。对比之下，富力业绩完成度仅为86.4%。

有鉴于此，在最近富力线上业绩发布会上，富力地产集团董事长李思廉将公司2020年权益协议销售目标为了1520亿元，这与2019年相比出现了下调。

81.33%资产负债率创十年新高

事实上，除了业绩上的成色不足，富力的另一个隐痛来自于债务高企这一顽疾。

虽然，对房地产公司来说，高杠杆运营是常态。

但是像富力这样的高负债率企业，一直备受诟病，它是行业中少有的高负债率和高利润率集合体，也因此被称为业内最高负债比率公司之一。

2015年至2019年末，富力净负债率已由124.26%增至198.88%，远高于行业平均水平。

据富力财报显示，2019年末富力负债总额共3475.27亿元，同比增长17.28%；资产负债率高达81.33%，而净负债与总权益比率高达198.9%，其中有息负债高达1971.4亿元，是股东权益的2.47倍。

也就是说，富力未来两年的营收，都不够偿还目前背负的债务。

当下融资环境不断恶化，一旦内部发生资金链断裂，整个公司的经营产生都会岌岌可危。

于是，越来越多的房企开始有意识地降低杠杆。

不过目前来看，富力的降杠杆恐怕力度不大。对此，相关机构也表示出了担忧。

4月3日，国际评级机构穆迪将富力地产企业家族评级和富力地产“B1”企业家族评级列入降级观察名单。

穆迪方面表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

穆迪同时称：未来12个月，富力将有620亿债务到期，该公司还将在2020年第二季度派息45亿元。

截至2019年底，富力现金持有量约380亿元，加上扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入，不足以支付上述款项。

接连踏空行业风口

富力地产成立1994年，2005年成功在香港上市，起家很早又遇上房地产行业上升阶段，富力一路高歌猛，曾力压碧桂园、恒大等成为华南“五虎之首”。

然而最近十年，在整个房地产市场黄金发展期，富力却动力不足，风光渐失，接连错过多次发展机遇。

正所谓方向比努力重要，富力的落寞不在于风口下不作为，而是屡次踏空了行业风口，会错了市场的意。

2007年，富力地产的销售额为161亿元，在行业中位居第四，仅次于万科、绿地和中海。

彼时，富力却较早的把砝码压在了商业地产上，向这个领域倾注了大量资金，使公司净负债率达到139.5%，这为之后的高负债运营标下了注脚，也使2008年金融危机阶段，公司资金链紧绷。

2009年，4万亿措施出台后，富力未能及时抓住机会发展住宅楼，被恒大等房企后来居上甩在身后。

2012年，国内一二线城市住宅市场成交量逐渐攀升，大多数房企业绩集体飘红，富力却反其道而行，在二三四线城市疯狂拿地。

这使富力耗资严重，在全国楼市调控升级的背景下，遭遇业绩冰封。

这之后，最引人注目的即富力收购万达酒店事件。

酒店板块一度被富力看重。

于是，2017年，在行业普遍不看好的情况下，富力斥巨资收购了万达商业70多家酒店，同时十亿接盘万达海外两个项目，一跃成为全球最大豪华酒店业主。

然而，从目前富力的财务状况上看，万达递过来的这张“大饼”，富力一直都没能吃得消，却直接导致公司净资产负债率直线飙升。

2020年已过四分之一，对房产行业来说，注定充满挑战，一面是全球范围内不断蔓延的疫情，另一面是经济波动的影响，复工、竣工和销售等均受到不同程度波及，富力也难幸免。

据富力2020年3月的业绩报告显示，3月权益合约销售总金额为80.2亿人民币，较同期下降了32.4%，销售面积为65.87万平方米，较去年同期下降了37%。

可以预见，2020年对富力来说，可能会更加艰难。