强化“护城河”，优化资产结构，在提升自身抗风险能力的同时布局具有潜力的未来业务，佳兆业正为抓住机遇， 做最充足的准备。

作者 / 韩 东

编辑 / 刘 煜

杖屦寻春苦未迟，洛城樱笋正当时。

作为TOP30里最晚发布业绩的内房企业之一，佳兆业的财报显得姗姗来迟，但对于看好佳兆业的投资者们来说，这份财报或许正当其时。

3月31日，港股上市房企佳兆业正式发布了2019年业绩报告。2019年，佳兆业坚持以城市综合运营为核心的业务模式，加快夯实各项业务发展基础，积极抢抓粤港澳大湾区和深圳建设中国特色社会主义先行示范区历史机遇, 销售增速领跑行业、降负债指标超预期、盈利水平强劲增长、财务结构持续优化……销售、营收、利润、土地储备及财务稳健性等各项核心指标均实现了高质量的稳健增长。

财报发布当天，佳兆业股价大涨5.13%，报收2.87港元，资本市场用双手进行了投票。

01

“春风得意”的成绩单

春风得意马蹄疾，一日看尽长安花。形容的或许正是2019年佳兆业。

2019被称为“大湾区建设元年”，伴随《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式公布和深圳社会主义先行示范区的重大利好，重仓大湾区尤其是深圳的房企迎来重大发展机遇，而前瞻性地布局和深耕这两大区域的佳兆业有幸中了“双黄蛋”，在房地产调控常态化、行业增速整体放缓的2019年，迎来了最好的发展时代，同时也交出一份有目共睹的成绩单。

财报显示，2019年，佳兆业实现合约销售额881.2亿，同比增长25.8%，超额完成全年目标，销售增速领先TOP30房企平均水平，距离千亿目标也仅一步之遥。根据克而瑞、中国指数研究院等权威机构发布的权益金额排名，佳兆业已成功跻身全国销售30强。

营收和利润表现方面，2019年，佳兆业实现营业收入480亿，同比增长24%；毛利138亿，同比增长24%；净利润42亿，同比增长26%；公司持有人应占溢利达更是高达46亿，同比增长67%。营收、利润均稳步增长，毛利率达到28.8%，维持在行业健康水平。

一直以来备受外界诟病的负债水平也有了很大程度的改善。2019年，佳兆业净负债率从236%下降到去年的144%，下降幅度惊人，实现了年初既定的降负债目标，财务安全和稳健性进一步提升。

由于历史原因，佳兆业负债水平曾经一直处于行业较高水平。2017年，佳兆业定下降负债目标，负债率自此进入三年下降通道，佳兆业也由此成为TOP30房企中少数兼顾规模增长和负债管控的房企，展现了较强的财务把控实力。

但更让佳兆业“得意”的，或许是公司在土地储备上的斩获。2019年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购等方式，共计新增30个项目，新进入了清远、洛阳、合肥等实力强劲的城市，新增土储权益建面412万平方米，平均土地成本约每平方米6609元。多元化拿地策略初显成效，在拓展更多领域的同时，也为公司下一步的业绩增长增添动力。

截止2019年底，佳兆业已拥有近2700万平方米土地储备，土储货值近人民币5300亿元，80%以上都位于核心一线和二线城市，其中大湾区占整体近66%，深圳占整体约33%，当中更有42%、高达2200亿的货值来自旧改项目。

除此之外，佳兆业手上还握有总数达147个的未转化旧改项目，总占地面积接近4000万平方米，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%，预计总货值高达2.5万亿元，潜在土储、几乎可以与碧万恒融比肩。

这些项目大多位于大湾区核心城市的核心位置，都是经济发达、人口密集、购房需求强劲的中心城市。未来一旦成功转化，将给佳兆业在规模增长和利润释放带来强劲动力。这也正是佳兆业在优渥财报以外，立足当下，展望未来最坚实的根基所在。

把握当下，更要立足未来。2020年，房地产深度调控仍在持续，疫情叠加所带来的影响则让行业的发展更具不确定性。告别幸运的2019年，面对变幻的2020年，佳兆业又是否能从容以对？

02

立足未来的四个方向

暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容。

事实上，佳兆业一直是一家“从容”的企业。无论是从1999年成立之初便坚定不移地走上了城市更新的道路，千锤百炼成为今天的“旧改之王”；还是在曾经的债务风波中，始终坚守自我，最终实现平稳过渡；亦或者是在风波过后的自我修整，重新出发。在过往20年的发展历程当中，佳兆业始终乘风破浪，奋斗不止。

立足2019，展望2020，佳兆业同样步履从容，信心坚定。一点财经在佳兆业发布会现场了解到，2020年，佳兆业将主要立足以下四方面破局未来：

1、规模继续稳增长。一点财经了解到，佳兆业将2020年的销售目标正式定为1000亿元，较2019年增长13.5%，这一增速仍高于TOP10房企2020年平均目标增速。

成功跨越千亿之后，佳兆业将进入一个更加安全而舒服的规模阵营，也就是我们常说的跨越房企未来规模生存线。千亿规模以上、TOP30阵营以内，这些身份要素都决定了，即便是未来房地产规模增速放缓甚至停滞，在房地产集中化程度不断加剧的趋势下，佳兆业也能拥有其生存发展的位置和空间。在此背景下，面对更具不确定性的未来，稍稍放慢增长速度，调整企业发展结构，让企业的发展变得更加稳健和可持续，也便在情理之中。

佳兆业管理层在现场表示，过去三年公司销售增长较快，未来佳兆业要以稳增长为主，保证发展的同时，每年保持20%左右的增长速度。用郭英成来说就是，“我们现在不是拼规模，是拼利润，拼稳健。”

2、逐步消解高负债。“拼利润”和“拼稳健”的佳兆业，首个要解决的问题就是公司历史遗留的高负债问题。由于曾经的债务风波，长期以来，佳兆业一直备受高负债、高融资成本问题的困扰。2017年，佳兆业恢复正常经营以后，公司便一直致力于解决高负债的问题。经过三年的努力，目前，公司的净负债率已经下降到140%左右。2020年，佳兆业还会继续实施降负债，预定目标是下降到120%及以下，进一步提升企业的财务安全性和抗风险性。

而随着佳兆业企业规模的不断扩大和负债水平的不断下降，佳兆业由于历史原因而一直背负的高融资成本问题同样有望迎刃而解。2019年，佳兆业的融资成本已经由原来的12%-13%下降至9%。佳兆业预判，今年国内融资环境将较为宽松，佳兆业将抓住其中的机会实施债务结构调整，今年融资成本有望继续下降1-1.5个百分点。

以佳兆业2019年总借贷金额1172亿计算，倘若佳兆业2020年融资成本能够下降1-1.5个百分点，将为佳兆业减轻11.72亿-17.58亿的融资成本，变相成为相应的利润释放，这将大大改善佳兆业未来的利润表现和盈利水平。

3、强化城市更新“护城河”。自佳兆业成立以来，城市更新就一直是佳兆业业务发展的核心和重点。在房地产强调高周转、疯狂追逐规模的年代，佳兆业老老实实去收购、改造烂尾楼，花大力气，啃硬骨头，最终成就了“旧改之王”的称号，也锻造了自己的核心竞争力。

经过20年的奋斗，今天的佳兆业已经重点布局粤港澳大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群，将自己的旗帜插到了北上广深等20多个重点城市。但无论怎样发展，城市更新依然是佳兆业最核心的竞争力，同时也是其经过20年的发展为自己所深挖的“护城河”。

伴随着行业规模天花板渐进，房地产行业的的竞赛也逐渐步入下半场。2019年8月26日，中央财经委员会第五次会议指出，当前我国经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。未来，会有更多人向中心城市、大都市、现代都市圈集中。

房地产存量时代开启，城市更新势在必行，佳兆业也迎来了最好的发展时代。抓住机遇，是能力所致，同时也是强者姿态。郭英成表示，未来，佳兆业将加快旧改转化速度，为目标做出“更大贡献”。

首席执行官麦帆透露，未来1-2年，佳兆业预计转化6个深圳旧改，对应可售面积120万平方米，货值近600亿元；3-5年有19个深圳、广州、东莞的旧改有望供地，货值近4700亿元。长远而言，公司将有近3000万平方米旧改陆续进入供地阶段。

核心城市的核心旧改项目，意味着高售价，同时不愁卖，佳兆业深圳旧改项目平均5万以上均价但依然供不应求便是最好例证。而伴随着这些优质旧改项目的加速转化，也将成为佳兆业持续性的业绩增长的强劲动力，并为佳兆业未来进一步的利润释放提供更大想象空间。

4、深挖多元化业务的机会与潜力。除开地产主业潜藏机遇以外，佳兆业此前积极布局的多元化业务同样存在着机会与潜力。麦帆介绍，2018年底，佳兆业成功分拆物业服务板块上市。此次新冠疫情爆发，佳兆业美好在物业、小区防疫抗疫、保障业主安全和服务业主日常生活上均表现突出。

同时，疫情期间，佳兆业此前布局的互联网板块、大健康板块，也为广大的业主客户提供了更合时宜的及时服务。这证明了佳兆业按照国家大政方针支持所提前局部的多元化产业，在战略上的前瞻性和正确性。未来，佳兆业新事业与地产主业有望形成有效协同，并助力佳兆业在多元化拿地上的获取，成为佳兆业未来的又一大增长动力。

成大事者，顺势而为，乘势而上；谋定而后动，知止而有得。有理由相信，佳兆业明确的战略指向，清晰的执行路径，将为佳兆业的未来发展指明道路，也必将带领佳兆业走向更好的未来。

03

结语

莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行。

君子不立危墙之下，与其在风雨到来之时修修补补，不如提前打好地基，增强抗风险能力。

回顾过往20年，佳兆业始终坚持“走自己的路”，专注旧改，走出了一条富有自我特色的“旧改之王”道路，在收获艰辛的同时，也形成了自我的核心竞争力。展望未来，重仓大湾区和深圳社会主义先行示范区的佳兆业正在迎来存量时代最好的发展时机。强化“护城河”，优化资产结构，在提升自身抗风险能力的同时布局具有潜力的未来业务，佳兆业正为抓住机遇， 做最充足的准备。