作者：菜根谭

审校：周鹤翔

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

WeWork上市估值一降再降，还是连IPO的末班车都搭不上；

共享单车更不用说，卖身的卖身，破产的破产，好不凄凉；

即便活下来的公司，也一样是严重亏损，只能流血上市，然而，其能否上市成功则同样命悬一线。

其中，包括WeWork的追随者优客工场。

行业鼻祖WeWork鼻青脸肿

要说透优客工场，一定要说明WeWork，为啥，因为WeWork是全球公认的共享办公行业的鼻祖。

因此，如果连行业鼻祖、行业老大都不行了，亏损更厉害，那么，作为WeWork的跟随者，优客工场又将如何呢？

2010年，WeWork诞生于美国纽约。

Wework的商业模式很简单：租下各类办公空间，再以工位为单位分租给小型企业和创业者，并提供运营服务。

在过去9年当中，WeWork成为微软、SalesForce、三星、Spotify、星巴克、Pinterest、Facebook的供应商，同时WeWork还为IBM、Airbnb和亚马逊各自运营着一整栋大楼，与此同时，WeWork还在海外高速扩张当中，2016年，WeWork有全球34城市111个办公地点，2019年则有全球29个国家、111个城市528个办公地点，员工也从几十人一路扩张到2019年的15000人。

在2018年，WeWork估值是200亿美元，到2019年，就翻了一倍多达到470亿美元。

2019年8月，WeWork公开上市招股书，如果它能如愿上市，估值470亿美元WeWork就是全球第二大IPO。

可惜，一切在2019年9月事情发生了大逆转。

2019年9月WeWork非但没能如愿上市，其CEO诺伊曼还在各方炮轰中下台，甚至孙正义这些老股东怒而撤回，发誓“今日你爱理不理，明日你高攀不起。”——软银拿出95亿美元（购买30亿美元的股权，兑现15亿美元投资承诺后及50亿美元的借款）。至此软银为WeWork付出189亿美元，然后给创始人诺依曼一4笔大大的“遣散费”。大跌眼镜的是，WeWork最新估值不到80亿美元。然后，拜WeWork所赐，软银光环不再，创下史上最大亏损。

2019年11月19日，WeWork董事长在电邮中证实裁员计划。

与此同时， 四面楚歌的WeWork将提前租赁的多达100栋写字楼退租，这些建筑占到公司全部全球办公楼租约的10%至15%。当成长的速度戛然而止，跳舞的估值也将行将破灭，80亿美金是否会来个脚踝斩，不得而知。

其实，共享办公的行业本不应该是这样的。

到2017年，我国共享办公空间的数量已经达到3459家。深圳市共享办公空间在2015-2017年间新增80万平米；

北京作为我国共享办公行业发展规模最大的城市，2017年新增106家，累计已达1285家。

分析人士预测，2020年共享办公市场规模可达2315亿元。只是，没有人能弄明白盈利模式，行业依旧是大面积亏损！

或许是人们对创业的想象过于美好了。

“共享办公企业的经营和被孵化企业的创业周期有关。现在入住的创业公司更新的周期往往是3-4年，这样高的频率会增加经营成本。”在创业失败率高这个现实面前，人们忘记了共享办公的本质应该是更高效的运营、更有效的供给和更方便的租赁方式。

然而，在资本狂想般的估值面前，所有人忘记了初心，包括WeWork，也包括优客工场。

追随者优客工场

资本寒冬之下，如果说Wework的日子是煎熬，那么优客工场的日子也是感同身受。

最后一轮进入的投资机构极有可能面对上市就亏损的境地！

估计，投资人也要晕倒在厕所，当然，这还是优客工场能够顺利上市的情况下。

作为共享办公的鼻祖，WeWork宣告上市失败，那么，优客工场能否顺利上市吗？或者换句话说，在美国资本市场，有下一轮投资人愿意为这样一个说不清楚的商业模式付费吗？如果优客工场上市失败，找不到下一轮投资人，那么投资人面对是更加尴尬的处境。

为啥GPLP犀牛财经这么说呢？

2019年12月11日，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）提交了招股说明书，拟在纽约证券交易所挂牌上市，证券代码为“UK”，计划在IPO中融资至多1亿美元。

然而，看完优客工场的招股书，所有人都惊呆了——可以说，优客工场是一个典型的要收入、要客户数据，不要利润的企业。

优客工场成立于2015年4月，旗下产品包括：

自营模式下的标准化空间U Space，小型办公空间 U Studio，定制化空间U Design；以及轻资产模式下的以运营、设计施?服务输出为主的U Brand 模式，以管理、系统输出为主的 U Partner 模式，除此之外，优客工场还提供包括广告与品牌服务、孵化和企业、投资服务、税务与金融服务、人力资源服务、法律服务、设计与施工服务、IT 支持在内的全方位服务，全面赋能企业与个人会员。

然而，在这么多产品之下，优客工场几乎不赚钱，而且越做越亏损。

据其招股书显示，成立三年之后，2017年，优客工场的收入仅有1.67亿元人民币，但是净利润亏损3.56亿元人民币；

2018年，优客工场的营收收入增长167.94%，达到4.49亿元人民币，然而财报显示亏损4.3亿元人民币；

2019年3季度，优客工场收入达到8.75亿元人民币，然而亏损也达到历史性记录5.54亿元人民币，显然增收不增利。

可以说，优客工场的现金流一直都是负数——2017年，2018年及2019年9月30日，经营性现金流流出高1.518亿，5210万和2.31亿元。

在优客工场的招股说明书中，唯一可以称得上亮点的，恐怕只有数据了：

截至2019年9月30日，优客工场拥有大约609,600名会员，其中包括大约584,600名个人和25,000家企业，从大型企业到中小型企业，出租率79%。行业中曾经有过一家叫做funwork的共享空间，每个工位售价在2300～2500／月，出租率达80％，这就是盈亏平衡点。当前优客工场在工位价格约为（租金收入/（工位数量*出租率=866元），整体79%的出租率，不亏损才怪呢！

可以说，在优客工场的发展历程中，并没有考虑到自身盈利。优客工场没有静下心来思考一件事：共享办公本质上是一个物业地产，然而在主业层面，优客工场与WeWork如出一辙亏损严重。

然而，与其亏损相反的是，优客工场的投资方前仆后继，这让其估值也是水涨船高。

以下是优客工场的历年融资信息，非完全统计累计融资超过50.35亿元，其中还没有计算三次融资金额。分别为山东国惠的C+轮，中国泰合的的战略轮。合理预估，优客工场累计融资不低于55亿人民币！

2016年8月29日，毛大庆宣布优客工场估值超过55亿。

2018年2月，毛大庆宣布优客工场的估值超过了90亿。

2018年11月，易凯资本以估值26亿美元领投入股优客工场2亿美元。

然而，一切没有业绩支撑的估值都是空谈。

公开资料显示，因为估值问题，花旗和瑞信两个承销商退出了优客工场的IPO过程。

优客工场会步WeWork这个共享办公鼻祖IPO失败的后尘吗？

这个可能性很高。

GPLP犀牛财经对比一下优客工场与WeWork：

论收入规模，优客工场大概是Wework的1/30。

2018年前者收入4.49亿人民币，后者收入18.22亿美元；

2019年前9个月前者租金收入4.71亿人民币，后者2019年上半年收入15.35亿美元。

论亏损幅度，（WeWork收入15.35亿美元，亏损6.9亿美元；优客工场收入8.75亿元人民币，亏损5.54亿元人民币），亏损方法各显神通，然而，亏损金额却是殊途同归。

所有迹象都表明，优客工场如果不自降身价，恐怕这IPO，也同样没法成功。

优客工场更像一个商业地产基金

最让人惊讶的是，优客工场不像一个公司，更像一个基金，商业地产基金。为什么这么说呢？

大家可以不必细看这个表格，看也看不明白，让人眼花缭乱。只要知道，这是优客工场在创立过程中对外投资的次数（金额没有披露）。在成立的4年当中，累计对外投资32次，平均1.5个月1次。如果假设14次的融资，那么成立的4年当中，毛大庆总共发生了46次资本行为，平均1个月1次。

当一个企业的管理层主要的精力是对外投资和融资的，相信没有人能够觉得这个企业在管理及主营业务运营上面有多好。

毕竟，“种瓜得瓜，种豆得豆”

那么，这些投资情况怎么样呢？

可惜的是，结果并不好。

据优客工场披露，他们曾向一家提供咨询服务的公司投资了1730万元人民币，但由于遇到了相关问题，截至2018年12月31日，该投资已完全减值。

根据其招股书披露，优客工场的长期股权投资减值2017年是800万元，2018年达到1890万元，2019年则有200万元。一个创业型企业，犹如一个新生儿，应该通过内生的增长获得支撑未来的“肌肉”，而不是找几个和自己一样大的“婴儿”绑在一起，然后说自己长大了。实践也证明，优客工场的投资就好像两个人绑在一起，并没有变成一个更强大的人，明明自己都还吃不饱，还要分出干粮给别人，造成许多不必要的损失。

长期租赁资产的减值更是惊人——2017年为1.48亿元，2018年则为1.11亿元，2019年还没过完就有8650万元，可以说，大规模且激进的租赁，这直接让优客工场出租率低、资产回收不到位。

那么，等待在优客工场前面的命运是什么，让我们拭目以待吧。