近日，北京市住建委一纸6万元罚单，将长租公寓品牌蛋壳公寓推上了舆论风口。

北京市住建委指出，蛋壳公寓“在两处房屋内存在改变房屋内部结构分割出租的行为”。蛋壳公寓的上述行为已构成改变房屋内部结构分割出租，违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第(六)项的有关规定，决定依照《房地产经纪管理办法》第三十七条予以处罚。

除6万罚款外，北京市住建委勒令蛋壳公寓，在收到处罚决定书之日起15日内改正。

实际上，早在今年7月，北京市住建委会便与北京市市场监管局联合发布了《北京市住房租赁合同》示范内容，明确规定北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租。

蛋壳公寓打隔断行为，无疑是顶风作案。

01 行业资金紧张，倒逼上市？

抛开本次被罚，趣识财经了解发现，有关蛋壳公寓的举报投诉一直不少。

援引媒体早先报道，“北京市场监督管理局消息显示，今年3月东朝所约谈了蛋壳公寓，原因是投诉举报居高不下。东朝所要求其认真整改，并称涉及金融理财类投诉将移转金融部门，如不及时整改，将面临更严厉的行政处罚和吊销营业执照风险。”

业内人士反馈，蛋壳公寓看似无意“踩雷”，实则反映出长租公寓的普遍窘境：伴随房源争夺白热化，长租公寓重资产模式致成本高企，打隔断增营收是许多平台“不得已为之”。

而长租公寓行业资金链紧张早已不是秘密，只是企业往往选择“避而不谈”。

在实际操作中，以自如、蛋壳、青客为代表的长租公寓要想保持房源优势，就必须增强资本投入。相关数据显示，自如目前拥有80多万间房，蛋壳有40多万间房，而青客的房间数要少的多。

但伴随2018年资本寒冬持续，长租公寓要想获得融资支撑并不容易。蛋壳公寓最近5亿美元融资，发生在2019年3月；青客公寓宣布的超1亿美元融资，则要追溯至2018年4月。

机构融资日益困难，IPO或许是为数不多的选择。“这对规模较小，急需资金扩张的青客尤其如此；但谁都没想到青客的上市之路或走在自如、蛋壳前面。” 行业人士王阳表示。

10月8日，外媒最先曝出，青客公寓正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，以发行美国存托股票形式，募资不超1亿美元。

根据招股书数据发现，截至去年底，青客公寓运营城市为6座，总共拥有91234间房间。

在盈亏数据方面 ，2018年青客全年营收实现8.90亿元，同比增70%以上；但同年青客的净亏损亦达到4.99亿元，同比增长104%。截止2019年6月30日的前9个月，青客公寓营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元。

“营收与亏损同时扩大，资本压力加重，是导致青客急于上市的主因。”王阳表示。而不少小道消息频传，蛋壳公寓或最早今年赴美上市，自如亦不甘落后。

从蛋壳公寓被罚，到青客公寓赴美提交招股书，不难推断，解决资本难题已成长租公寓刻不容缓的头等大事。

而整个行业的资金链紧张，已成为悬在长租公寓头顶的达摩克利斯之剑。

02 盈利模式单一，16个月租金收回装修成本

事实上，早在2018年，这柄克利达摩斯之剑，便斩向了包括爱公寓、乐伽公寓在内的诸多长租公寓品牌。

而在一份同策研究院发出“爆雷名单”中证实，近两年有20余家长租公寓品牌倒下，超过一半爆雷原因是“资金链断裂”。

“潮水褪去后，依旧扬帆的才是王者。”王阳如此点评长租公寓近年来的野蛮生长。

除却资金链形势紧张外，长租公寓的其他问题亦不可小视。为人诟病最多的还是商业模式，一端拿房，一端面向租户，中间环节还要对房源做整改装饰，盈利空间不断减小是行业现状。据克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平只有2%~4%。

首先是中间运营。为彰显长租公寓与普通租房区别，长租公租往往在房屋风格设计与装修上加大投入。具体到装修层面，甲醛超标等问题始终是行业无法绕过的敏感问题。趣识财经向不少租户了解到，大部分出租房的装修后的实际空置期为1-2周，但短短两周时间或许无法让“异味”充分散尽。但现实的困境在于，再长时间的空置，将进一步摊薄行业利润。

其次，是尾端用户上。目前长租公寓的主要客户是年轻用户，相对而言，这些用户房租承受能力有限，加之公寓行业竞争日益白热化，这就导致平台对用户的议价能力也在变弱。

通过招股书运营数据描述，“截至2018年12月31日，青客长租公寓入住率为91.6％，平均月租金低于2000元”。

而实际中的平均月租金还要低的多，仅为1180元。

同样是招股书数据，2018年青客全部可供出租单位为83948间，其中上海独占58769间，占比达70%以上。

“尽管青客长租公寓多选‘偏僻地区’，但在上海要花1200多元租一间房算便宜了；每个出租单位平均装修费用19783元，仅装修一项便要16个月房租才能收回成本。” 王阳直言，“这便是青客亏损扩大、资金紧张的一个缩影，盈利模式单一且利润太薄” 。

实际上，自2017年至今，青客总亏损估计超过10亿元（2017年亏2.45亿，2018年亏5亿，以2019年6月30日止的前9个月，亏损3.7亿元）。

而至目前，以青客为代表的整个长租公寓，依旧没能找到一条很好的止损之路，只能寄希望于IPO。

03 后记

其实，为突破盈利模式单一化，长租公寓一直在不断丰富社区场景。

从单纯租房场景，向生鲜零售、家政服务、交友娱乐等综合场景扩展，在网上流量见顶之时，向线下突破。

再如蛋壳公寓的“孵蛋节”活动，以玩、吃、宅等环节，尝试将年轻人生活串联起来，搭建社区场景。

整体来看，目前长租公寓的线下场景丰富，更多的是为租房场景服务，盈利生态尚不成熟。

而长租公寓行业资本之痛，仍将继续上演。