姚劲波、孙益功、陈劲松、赖国强、卢俊……这些熟悉或者陌生的名字如果同时出现在一个场合，那么必然意味着中国地产界有大事发生，8月21日，58同城、世联行、同策咨询举办“58爱房品牌发布会暨中国PMLS平台共建战略启动仪式”，在活动上58同城、世联行、同策咨询、金地集团、旭辉集团、中原地产、我爱我家集团联合启动中国新房多方销售服务平台（PMLS）共建战略，中国PMLS联卖平台旨在高效打通新房交易各个环节，构建全新新房交易生态互联体系。

这两年，基于二手房经纪开放平台，大家听到的名词比较多的就是MLS, MLS英文全称为Multiple Listing Service，可以理解为美国跨公司经纪人销售合作模式，不同机构的经纪人将手上已有的房源在 MLS 平台上共享，如果经纪人通过平台上为客户寻到其他经纪的房源，并且最终成交，经纪人即进行佣金分成。

MLS是美国的经纪人联卖的销售模式，主要基于二手房，这是因为在美国市场，大部分房地产交易，都是基于独立经纪人完成，这与国内目前占主流的新房销售不同。而PMLS，PMLS(Prime Multiple Listing System)是一个新词，最初是同策咨询创始人孙益功定义的，为合作伙伴提供新房联卖服务，让所有房地产经纪人都可以卖新房，可以理解为中国的新房联卖平台。

为什么是PMLS？

这次发布会上，占用大量时间演讲的并不是姚劲波，而是代理公司、开发商、经纪公司，这与往常的互联网公司发布会不同，而58爱房的董事长也并非姚劲波、叶兵这样的互联网老兵，而是同策集团的董事长孙益功。站在互联网角度，可能有些看不懂这种组合方式，站在房地产角度，作为服务开发商的乙方的同策与世联行，在互联网上要折腾什么？

如果说MLS在美国形成了二手房的销售生态的话，从字面上理解PMLS，Prime是新房的意思，在美国MLS以真房源、高效率著称，经纪人通过MLS分享房源信息，在zillow这类开放平台发布广告，形成了从C端、互联网平台方、经纪人、MLS系统多方受益的状态，而这一模式也被中国诸多公司所效仿。

很显然，PMLS是要建立中国的新房联卖系统，这里面担任主要角色的有开放平台、经纪公司、代理公司和C端用户，商业社会期待创新，1912年荷兰的经济学家熊彼特提出，创新是不断的破坏旧的，创造新的结构，要建立一种新的“生产函数”，这种方式被称为破坏式创新，而PMLS正是这种创新方式。

即便是这两年，基于房地产的营销，虽然有互联网工具的出现，但并未改变其中的结构要素，从媒体化时代、房产电商时代以及最近重新火起来的渠道分销时代，房地产营销模式陷入了一个轮回，经纪人不断扮演越来越重要的角色，但市场是割裂的，开发商、代理公司、互联网平台、经纪公司分别扮演自己的角色，也就是每一个模块都是割裂的。

以渠道分销模式为例，通常渠道分销公司会是点对点的方式去拓展房源，然后分配给经纪公司经纪人和其他渠道，这样的效率低，也会出现很多“灰色地带”，比如渠道分销公司，利用“保证金”的方式，要求开发商签订独家，这意味着所有的客源被“垄断”，开发商常规投入的营销动作变成嫁衣，而渠道分销费用占用营销费用比重过大，还会出现诸如“内客外导”、“洗客”、“卖房号”、“一房两价”等灰色地带。

出现灰色地带，必然是信息不对称所造成，C端客户没有匹配真正的意向，买到了信息不对称的高价房；营销做不好，品牌美誉度受损；内外勾结，企业利益和社会公平受损……与其说现在新房市场这些是“痛点”，那是美化的说法，现实很残酷。

PMLS的出现，通过真房源信息匹配的方式，重新构建了房地产销售渠道的商业模式架构，PMLS成为一个公立的系统，开发商、代理公司提供房源，经纪人售卖，并且基于背后的SaaS平台，整体的标准化体系，提升了行业效率。

为什么是代理公司？

提出PMLS模式的是同策集团的董事长孙益功，尽管一直很低调，但的确是房产业内的大佬级人物，2018年，同策集团以2200亿元的全国总销金额强势保持行业领先地位，一手物业代理实现销售面积超过1300万平方米。就全国来看，同策咨询在上海、苏州、杭州、南京等城市的代理市场份额位居首位。同策先后成立45家城市子公司，服务项目足迹遍布全国100余座城市，为超过400余家房地产开发企业、行业机构提供服务，服务房地产项目个数超过4000个。

不仅是规模大，进入互联网领域也比较早，早在2015年，基于同策内部就开始了“同联宝”的使用，这是基于全民营销的销售工具，已经建立了一套完善的SaaS平台机制，实际在使用并且有较大成果。

另外一家发起代理机构世联行，在媒体曝光频率较高，大家也并不陌生，代理公司在过去新房销售中扮演的角色是开发商的销售重要通路，介入营销的每个环节，相当专业，房地产行业尤其看中营销，代理公司由于项目经验丰富，能够提供有效的营销策略、销售通路、渠道等，是房地产营销重要的一环。

在PMLS的架构里，代理公司的出现比通常经纪公司更有优势，体现在两个方面，首先代理公司成为“房源批发商”，以同策为例，2200亿的销售额和21年的历史背后，意味着是与房地产公司深厚的联系，也意味着更多的房源。经纪公司虽然也会采用新房销售的方式，更像是零售商，而代理公司拥有更多的开发商连接和房源。

另外一点，就是下沉，我们通常关注到经纪公司的“规模”，比如1万家门店的大型经纪公司，首先意味更高的运营成本，声势浩大，但你如果做一道算术题，中国2800多县市，而经纪公司的下沉城市和密度都不均衡，代理公司的下沉是极其深度的。代理公司下沉的城市和所属的项目，通常就不是经纪公司所能覆盖的，看上去庞大的品牌经纪公司队伍，其实数量本身分化下来就不高了，所以经纪公司本身也在整合其他资源促销渠道分销，这本身就是一个很讽刺的现象。而代理公司的下沉是直接到开发商案场，他们是协同开发商制定营销策略、入驻案场，很多置业顾问其实都是代理公司的员工，这种下沉也非经纪公司能企及的。

代理公司的出现，不仅是“批发房源”，也是更深的行业下沉者，世联行和同策本身覆盖的区域是一种竞合关系，几乎正好覆盖了全国，下沉本身在MLS模式当中就很重要，在美国，MLS系统可以分为地方性和区域性MLS，地方性MLS由各城市的房地产经纪人协会建立、管理和运营，集合了当地MLS成员企业所有独家代理出售的房源信息及客户信息，这些信息向所有MLS成员开放、公布并不断更新。区域性MLS则是多个地方性MLS的联合，集合了区域内各城市MLS子系统的所有房源信息并向各?MLS子系统成员开放、公布。美国房地产经纪人协会(NAR)组织建立的MLS系统是美国最大的区域性系统，也是美国唯一的全国性MLS系统，所以PMLS做好了下沉，从地方到城市才能成为真正的全国覆盖。

58爱房和PMLS打造什么生态？

毫无疑问，58同城拥有中国最大的经纪人群体，和安居客一起，有超过100万经纪人入驻，覆盖了中国绝大部分经纪人团队，而这个覆盖与单一品牌经纪公司不同，不仅有品牌公司经纪人，也有中小微经纪公司，他们的下沉覆盖城市和密度，恰好和弥补了市场的空缺。

58同城又是流量平台，58爱房形成共享机制，并打通更多流量入口。通过58同城APP、58同城房产频道、安居客、赶集网和58同城业务(装修、招聘、二手车等)的互通，打造一个流量巨大的平台，58同城平台经纪人得以全网无缝同步共享，在享有巨大新房流量的同时，提高交易效率。

PMLS本身必然是开放平台，在发布会上，姚劲波表示只要有其他公司愿意加入，还可以进一步释放股份，达成共赢。在技术层面理解，58爱房深入打通线上线下的营销及SaaS系统层面上的专业服务是58爱房专业优势，尤其是赋能。

比如说流量通，首先58爱房本身给卖房者提供信息服务，而流量通为经纪人提供流量支持，设置展示专区，提升获客能力；带客通，摈弃过去客户报备平台的分散繁琐，帮助新房项目信息发布到经纪公司，经纪公司再到经纪人，提供案场、经纪机构一站式服务管理平台，信息流、带看流、交易流、支付流等等，形成PMLS交易闭环；快结通，所有的项目72小时极速结佣，这是经纪人最关注的，全是系统化线上完成，通过技术本身提高效率

58同城本身也是房源聚合平台，截止目前，58同城、安居客已经和碧桂园、世茂、万科、融创、金隅、融信、金地、新城、中梁、路劲、恒泰等知名品牌开发商展开深度合作，全国多个城市楼盘均已入驻。

作为PMLS的承载平台，58爱房所扮演的角色是资源整合者，也提供了技术武器，依托58同城日均千万级用户流量、全国城市房源系统、超100万经纪人基础，经系统用户描摹、大数据分析，58爱房将“房源、客源、经纪人”智能匹配，帮助购房者选择满意的房源，助力开发商快速产品去化，为经纪公司、经纪人增收、赋能，促进一二手联动。

对于开发商、代理公司、经纪公司、经纪人，传统企业在技术上的缺失和孤岛效应，58爱房通过PMLS的方式打破了过去传统房产营销结构，通过开放平台的方式摈除了信息不对称的痛点，利用技术、工具、流量赋能整个行业，使平台用户、经纪人和经纪公司等实现共生发展。