作者：十月

审校：一条辉

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

美少女战士变身，是为了实现薛之谦世界和平的愿望，而北京鸿坤物业在改头换面后，选择奔赴港交所寻求上市。

2019年7月30日，烨星集团在港交所首次披露了招股说明书。

老朋友，新面孔，2018年6月29日北京鸿坤物业获取在新三板挂牌的资格。后基于公司的业务发展计划，有意增加与国际投资者及市场的接触，2018年12月19日，新三板终止挂牌。北京鸿坤物业后来更改名字为烨星集团。

那么此次烨星集团的港股招股书又将呈现一派怎样的景象呢？

发展露颓势，净利润下滑17.16%

烨星集团成立于2003年，作为房地产开发商鸿坤集团的子公司诞生，主营业务为向中国住宅及非住宅物业提供全面的物业管理及相关服务。

截止至2019年4月30日，烨星集团在包括京津冀、湖北省、海南省及陕西省的八个城市中提供物业管理服务，总收益建筑面积为460万平方米，含21项住宅物业和15项非住宅物业。行业中，以所管理的总建筑面积为标准，烨星集团在北京非国企背景开发商附属公司物业管理市场中排名第九，市场份额约为0.7%。

2016年至2019年，烨星集团财报中呈现转向之势。招股书显示，烨星集团2018年年度营收为2.51亿元，同比增长31.12%，2017年年度为1.92亿元，同比增长64.42%，增长速度减半。最新数据截止至2019年4月30日，4个月内营收为0.86亿元，同比增长10.37%，增速明显放缓。

图一 来源：烨星集团招股书

净利润方面，2016年、2017年、2018年年度净利润分别为0.18亿元、0.36亿元、0.37亿元，2017年同比增长102.67%，2018年同比增长4.63%，增长速度骤然下降98.04%。截至4月30日止4个月，2018年、2019年净利润分别为0.13亿元、0.11亿元，同比下滑17.16%。

图二 来源：烨星集团招股书

现金流方面，2016年至2018年年度经营活动产生现金流净额分别为4672.4万元、4182.9万元、-90万元，从小幅度减少至18年锐减4272.9万元， 18年转为负值。截止至4月30日为止四个月，2018年、2019年经营活动产生现金流净额分别为-5016.7万元、-646.6万元。同时其投资活动产生现金流净额和融资活动产生净额波动较大，在正值与负值间呈波浪式变化。

业务收益地区集中，成本逐年升高

图三 来源：烨星集团招股书

烨星集团位于北京，故其业务也以北京为中心扩散，目前大部分业务集中于京津冀。招股书显示，在2016年年度、2017年年度、2018年年度及2019年截至4月30日4个月京津冀地区的收益分别占总收益约94.5%、91.2%、87.6%及87.0%，均位于85%以上。

图四 来源：烨星集团招股书

其中，收益占比最大业务为物业管理服务，大部分物业管理服务收益来自京津冀地区，分别占物业管理服务总收益约96.1%、93.7%、90.9%及90.2%。

成本方面，逐年升高的成本让烨星集团承担不小的压力，更何况公司业务集中地区为发展水平较高的城市。

图五 来源：烨星集团招股书

由于物业管理行业为劳动密集型服务业，充足的低成本劳动力供应对行业的可持续发展至关重要。但由于计划生育等因素影响，让劳动力来源持续下降，供不应求让公司劳动力成本大幅上涨。截止至2018年，北京、天津、河北及海南的最低工资分别达到2120元、2050元、1380元及1520元。四个地区的复合年增长率分别为8%、5.1%、3.3%和11.9%，过去五年中北京和海南的增长率最高，而最低工资标准相对较高的地区为北京和天津。