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民宿运用数据选址,入住率中找机会,新老房东比重中识风险

2019/5/21 17:06:00

做民宿久了,经验可以提升竞争力,但选址上,尤其是不熟悉的地方,经验往往能起到的作用很小。

这时候,数据分析可以来辅助决策。

举两个案例:

医院周边案例:北京天坛医院

有人问,北京天坛医院,附近是否适合做民宿?

从经验上来判断:

天坛医院的神经外科全国排名第一,综合类医院北京排名第五。

而且医院是不愁客源没有淡季一说的,守着医院开民宿,不会差。

(实际情况如下)

(见上图)

可以直观看出3月份各户型对应数据。

1-3居户型对应的日均房价、入住率及收入来看,也不算低,参考当地的租金来说,至少不会赔钱。

而三居也有亮点,由于只有5.3%(稀缺)的占比,带来了不错的利润空间。

但继续看下四月份数据:

(如上图所示)

1.跟三月份比,1-3居,每日房价略有下降,但还算正常浮动。

2.但奇怪的是,4月份入住率大幅下降,导致收入砍半,按此收入,租金都无法回本。

为此,我们调取了,商圈房东的从业经验和起租天数情况,来试图找出问题:

(如上图所示)

发现几处异常:

1、整体房东经验只有1.09年,低于本地平均。

2、三年以上老房东比例只有2.63%,老房东比例太低。

3、起租天数中92.72%都是1天起租。

老房东占比:

三年以上老房东理应是比例越高越好。

这就跟商业街的店铺类似,如果附近的店铺总换。哪或许就是客流量不稳定或入不敷出,导致一些商铺选择退出。

注:这里指的老房东为从业3年以上(即账号注册3年以上),不完全代表一定在此商圈从业3年以上。

这里发现,此商圈老房东只有2.62%,1年内的新房东占了65.79%。半年内的新房东就有32%。

按理说医院周围常年不愁住宿需求。

但从新闻报道中了解,由于天坛医院是去年底才整院迁入丰台,相关配套还在陆续完善中,以至于一些提前看到机会的房东,大规模涌入。

但老房东参与积极性不高,可能原因:

a)信息不够敏锐,还未发现机会。

b)对于医院所在的南四环的位置有些偏远,老房东更愿意集中管理,所以力不从心。

起租天数:当民宿不再为入住率发愁时,且自身口碑、服务、风格等也有明显优势时,通常会提高起租天数及涨价来提高入住门槛,从而提高收入。

该商圈没有1个月起订的房源,连超过3天起订的,也只有1.99%。

另外也看到一篇文章提到:周边去年底新建成的400套客房的亚朵酒店,而在距离医院不远的纪家庙地区,标准化公寓也投入使用,710套房,每套面积在18至25平方米之间,月租从2000元到2500元不等,可短租一个月,也可长租。房间内有洗浴、网络、电视等设备。在公寓的公共区域,设有食堂、洗衣店、超市等。

这710套公寓,是否已经投入不得而知,但从价位和配套来说,周边的民宿如果走长租路线,确实没有任何优势。

结论:天坛医院附近不建议投资民宿

由于突然集中进入,导致4月份整体收入砍半,而且有新闻报道,4、5月份天坛医院附近将陆续投入使用两家酒店,和一栋公寓(710套房的标准化公寓)。

因此更不建议民宿主贸然进入此红海,下阶段很容易开始价格战,预计4、5月份的数据,也不会太好看。

或许一年后,当配套完善一部分投机的民宿主退出,再观望是否有差异化的机会。

案例2:朝阳某成熟商圈

再看个北京朝阳区某成熟的商圈数据:

上图属成熟商圈。

1、三年以上的老房东占了33.48%,2年内的房东,也在50%以内,而1年内的新房东20%左右,2:5:3的结构,算是老带新比较稳的结构很稳。

2、由于是偏商业圈,长租需求不多,所以1个月以上的起租在2%以内,但2天起租的比例,将近12%,加上3-29天的起租,整体2-29天这种中短租比例,达到20%,说明这些房东的具备一定的民宿运营能力。

预告:下阶段,会增加商圈内,品牌(连锁)民宿的比例分析功能。

像这类商圈,基本应该已经有很多成熟的品牌(连锁)民宿占据了,由于集中管理,他们在拿房、管理、保洁成本上,也会有优势,所以不太适宜新手贸然进入。

以上暂且先说两个案例,更多的分析指标介绍,可点阅读全文查看。

感兴趣的可以关注公众号(民小宿小数据)。


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