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这就是贝壳找房在新居住时代的致胜法则：服务为王，平台为大。

文／陈纪英

在中国房产市场，估计没人会比从业20年的贝壳董事长左晖，更适合把脉房产行业走向了。

4月23日的贝壳新居住大会上，左晖给出了他的最新论断，“在新居住时代，房地产会逐步从制造向服务转型，服务在住房价值链的构成中将会超过50%，并呈现多元化趋势。”

“服务为王”，是贝壳“新居住进化论”的主色调。也唯有服务为王，方能成就平台之大。

新居住时代：服务为王

从业20年，左晖见证了中国住房市场波澜壮阔的高速发展史。经过20年的增量扩张，全民居住问题已经得到基本解决，大多家庭进入居住品质的提升周期。

据贝壳找房研究统计数据显示，中国房地产供需实现总体平衡，城镇家庭住房自有率达到85%左右，户均套数达到1.1套，人均居住面积37平方米，行业从数量扩张阶段进入品质提升阶段，一线城市改善型购房需求占比达到60%，中国住房市场进入存量崛起的新居住阶段。

这一阶段的明显特点是，供需两端，都开始聚焦到服务品质的升级上。

在供应端，原来的房地产行业，第一主角是房地产开发商。随着增量市场放缓，存量市场成为主流，开发商也开始围绕客户需求，转型房产服务商，希望从持有型物业挖掘增量价值。

房产交易市场更是如此，当从无到有的基本需求满足后，房产交易市场进入了消费升级的阶段，与此匹配，房产交易的服务价值开始凸显。

左晖判断，服务向产业链的上下游进行全链条渗透，未来在住房价值链的构成，服务权重占比将会超过50%。

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贝壳董事长左晖

其实，在房产交易市场，服务为王早就是经过验证的真命题，这也是许多信奉流量为王的互联网企业，在房产市场折戟的原因，而贝壳找房的入场，反而加速了这些所谓的互联网中介的退场。

今年2月，一度有着“独角兽”之城的的爱屋吉屋，悄然停止对外业务，第三方统计显示，北京房产中介二手房成交套数榜中，爱屋吉屋的市占率从2016年1.91%，下滑到2018年的0.48%。。

其他互联网房产平台，也有类似遭遇。去年12月，平安好房停止房屋买卖业务。其他如一度创下2400亿年度交易额的房天下，已经不闻声响，以“直买直卖”二手房交易模式起家的房多多，也已沉寂许久。

究其本质，就在于上述平台，都以流量为先，掌握的房源极为有限，同时也缺乏专业的服务能力，房产交易属于低频高额的复杂交易，交易环节漫长，买卖双方的谨慎度很高。所谓的价格战，在专业服务面前，并无竞争力。

但纵观全行业，服务水平一直是中国房产行业的短板。左晖认为，在新居住时代，必须融合互联网与专业的房产服务能力，以技术驱动、服务者职业化等方式，满足消费者在居住、交易和流通、社区交互和房屋管理等方面的升级需求。

一句话，必须以房产服务的供给侧改革，去满足住房市场用户消费升级的全域需求。

贝壳进化，服务升级

在新居住大会上，刚刚一周岁的贝壳，立下了雄心壮志——服务2亿家庭的品质居住平台。

如何实现这一小目标？贝壳的进化路径，可以总结为“新四化”：平台化、数字化、协作化、专业化。

贝壳CEO彭永东认为，新居住时代，是数字化价值全面崛起的时代，要对房产交易的每个环节，进行全链条的数字化。

目前，贝壳找房的楼盘字典房源数据化管理达到了1.87亿套，累计扫描和重建VR房源118余万套，VR房源用户总浏览量达1.68亿人次。

贝壳的数字化，还包括和外部系统的耦合和打通上。

比如针对住房贷款业务，今年5月，贝壳系统将启动和和银行系统的直联，有望把当天放款的速度提升到10分钟内完成批贷。

这还仅仅是开始，根据彭永东的乐观预测，“来越多的房子都将用数字化串联，未来五年，中国有2.5亿套房产将被’数字化’”，楼盘词典和VR看房，将全面祛除房产交易的信息不透明、房源不真实等行业弊病，同时也拓展了新兴服务，比如，让异地买房得以落地。

而在协作化层面，彭永东讲述了一个小故事来描述房源流通协作网络ACN的价值增量。今年1月，有个客户找到贝壳找房的沈阳店东李佳峰，在沈阳选了套房子当作婚房。

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贝壳CEO彭永东

买卖双方都在北京，李佳峰本来想放弃单子，后来在ACN网络的协助下，身赴北京，最终在链家的积水潭门店完成了签约，这种异地上门服务，让买家、卖家都非常感动。

连当初颇有些犹豫的店东和经纪人，如今也开始主动拥抱ACN网络了。

据贝壳找房人店平台总经理宋云端分析，吸引态度转变的原因如下：

第一，ACN网络给客户、给房源，店东和经纪人不再用挖空心思拉客找房源了。

其次，经纪人越来越感受到维护业主、服务业主的重要性了，专注于服务品质的提升，服务的提升，带来的服务商业价值的提升，他们不用再打价格战了。

另外，小公司加盟之后，更容易招人了。

对于这些加盟公司来说，最大的价值当然是营收、利润的增长。

去年河北正大房产经纪加入贝壳时，大部分经纪人持反对意见，担心贝壳管得太严。去年9月份接入贝壳之后，因为一线人员各种不适应和内部矛盾，业绩两个月之内显著下降。

在这种煎熬之中，贝壳不断提供服务支持，协助正大调整组织架构，提升运营效率更高，实现量化管理，同时助其开展新房业务。

今年一季度，过去完全没做过新房业务的正大，新房业务顺利推进，平均每个月新房单量超过100单，整体业绩是去年同期的两倍左右，而今年石家庄的整体行情并没好转。

上述变化，也让彭永东越发笃信，“未来是合作的时代，是共生共赢的时代”。

根据规划，贝壳有望在2021年链接包括经纪人、管家等在内的100万服务者，成为月活过亿的线上平台。

服务升级，还需要专业的一线服务人员。其实，在欧美国家，房产中介都是从业多年的中年职业精英，比如美剧《摩登家族》里的菲尔。

但在中国，房产中介的平均从业年限不足一年，流动性很高，水平参差不齐。

过去，链家是业内标杆。贝壳找房COO徐万刚举例说，在北京，链家的招聘要求是本科以上，通过设置行业最高的学历门槛，提升一线人员的整体素质，而在二线以下城市，链家员工的招聘下限也是统招大专。

徐万刚估计，在全行业，大专以上的一线从业人员应该是少数。

平台性质的贝壳上线后，开始立足提升全行业的服务水平，最大的手笔，就是建设专门的培训学校

彭永东在演讲中说，贝壳最近在在上海周边买了一块地，建设一座职业学校，建筑面积超过3.3万平米。这所学校的定位，是打造中国居住领域店东的的成长基础设施，通过提升一线服务人员的专业化水平，最终提升TO C端的服务品质和用户体验，惠及全域用户。

除了在校系统培训，赋能还涵盖方方面面，包括运营赋能、人才赋能、营销赋能、供应链赋能等等。

在赋能之后，还有扶持，立足于共享贝壳价值增长的灯塔计划，要帮助20个品牌实现500家店面的规模，超过10个品牌主实现1000家门店的规模。

TO C提升服务，TO B全域赋能，行业协作共赢，交易链条全部数字化，这就是贝壳找房进化的主要路径。

水大鱼大，打造居住领域“天猫”

与全行业共赢互利的贝壳，践行的是平台模式。如果自营模式的链家可以比作京东，平台模式的贝壳就是天猫——天猫的交易额已经远超京东，增速依然高企，生态效应优势明显。

左晖说：“我们在做一个球场，希望在这里踢球越来越多，大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”

《平台革命》作者、达沃斯世界经济论坛全球青年领袖桑基特也在大会上分析了他对贝壳的看法。

桑基特认为，平台的本质，是为所有生产者、消费者以及服务链条上的所有参与者，创造价值交互基础设施，指出平台要做的不是资源控制，而是资源协作，这与贝壳的战略定位高度一致。

自营模式下，链家和其他企业是零和博弈的关系，而在平台模式下，水大鱼大，贝壳和第三方商家互惠互利，共享全行业红利。

自营模式下，遵循线性的增长曲线，而平台模式，则能通过内部能力和资源的外部化和最大化，最终实现指数级增长。

在链家时代，虽然其一家独大，但是2017年，其全国市场份额占比也就10%左右。由于中国市场幅员辽阔，仅靠链家一家，很难吃下全部市场，但平台模式的贝壳，可以整合全行业资源，以合作连横的共生联盟模式，提高业务覆盖度。

立足平台模式，也正是一岁贝壳实现快跑的原因。

数字显示，截至目前，贝壳找房已成功进驻全国98个城市，携手160个新经纪品牌，连接了超过21000家线下门店。同时，超过20万名经纪人在贝壳平台为用户提供服务，平均每天为3000个家庭找到理想居所，已经成为新居住服务第一品牌。

未来贝壳的想象空间到底有多大？

可以类比的案例是全美最大也最富盛名的房地产销售网络MLS，其多年来一直牢牢占据美国95%的房地产交易市场，堪称美国房地产交易的底层商业系统。

MLS Listings总裁兼CEO詹姆斯?哈里森（James Harrison）总结说，提供、维护并开发房产经纪与代理经营所需的平台和工具，并以平台的力量此来规范房产经纪与代理间的贸易，是MLS成功的关键。

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MLS Listings总裁兼CEO詹姆斯?哈里森

对照MLS的成功路径，贝壳未来的增长空间相当辽阔。

也不妨横向类比衣食住行领域的其他公司。

抢占衣食住行领域的公司中，提供食的美团，市值超过400亿美金；未上市的出行领域巨头滴滴，估值也超过了500亿美金。考虑到整个房产交易的规模极大，而且房产交易领域市场集中度目前最低，所以，要论未来增量空间，最辽阔的显然是贝壳找房。

这就是贝壳找房在新居住时代的致胜法则：服务为王，平台为大。