移动互联网

虽获腾讯8亿美元投资,但贝壳找房更像阿里

2019/4/26 19:39:00

文 | 王复叶 编 | 周天

周天财经 原创出品

在 4 月 23 日的贝壳新居住大会上,左晖登台分享,大屏幕上只用了一个头衔:贝壳找房董事长。

根据贝壳找房的研究统计数据,目前中国房地产供需总体平衡,城镇家庭住房自有率达到 85%,人均居住面积 37 平方米,一线城市改善型购房需求占比达到 60%。这说明,从无到有的「居者有其屋」阶段,已经变成现实。

左晖据此判断,整个不动产行业已经发展到了新的阶段,正在从制造业向服务业方向快速的发生变化。

「新居住」,是贝壳找房为了迎接时代转型,和盘托出的最新战略。

01

按照贝壳找房 CEO 彭永东的说法,

新居住,就是以行业基础设施和信用体系建立为基础,实现服务协作化、服务标准化、服务闭环化,以平台聚合推动行业共融共生。

用我的理解翻译一下左晖和彭永东的话:服务,更有品质的服务。

周天财经了解到,前两年彭永东刚开始负责地产经纪业务的时候,曾经下到门店做了近一个月的经纪人,不光体验业务,彭永东还给自己定下一条要求,不借助任何朋友帮助,「开一单」再走。

后来彭永东也确实是在做成一单租赁业务后,才结束了这段门店「实习」经历。

今年年初,还发生了一件有些令人唏嘘的事情。估值曾一度高达 10 亿美元的互联网房产独角兽,爱屋吉屋停运了。

彼时的互联网 + 大潮相信很多人仍历历在目,有位朋友当时和我说他很想创业,每天就在外面闲逛。

他说他看到任何一家门店,就设想有没有可能把这个生意搬到互联网上进行,这样既省下了线下的重资产成本、又享受到线上的边际效应红利。

但地产行业实在太过特殊。

而互联网通过补贴获客的前提是,在用户生命周期中能够把补贴的钱赚回来。但房产交易极低频率的购买决策,意味着用户可能一辈子只在平台上发生 1 到 2 次交易。

另一方面,复杂的交易和签后流程使得交易周期很长,房产本身又带有不可移动和非标两种属性,因此需要经纪人的线下居间服务,使得交易顺利进行。

因此,房产领域的互联网进程,几乎是唯一一个线上玩家铩羽而归的样本。

包凡和华兴资本,也曾面临过从哪一侧投的选择,但经过深入的分析之后,「明确了一个原则:这个行业的龙头企业必须要建立在深厚的产业基础之上。」

所谓深厚的产业基础,说到底,就是服务能力。

如果我们拆解贝壳找房的平台生意,在一端它通过线上的方式服务用户,在另一端,它还需要让线下的服务者们具备足够的能力。这就是为什么,贝壳要将使命定义为「有尊严的服务者、更美好的居住」。

左晖在会上讲到了一件有趣的事,

我们做公司做了十几年的时间,第一次买房子置地是发生在去年,在上海边上有一个地方叫花桥,在那块买了一个园区,这是在做什么呢?就是要做培训学校,我们做花桥的学校。

贝壳找房董事长 左晖

在贝壳找房看来,培训、为从业者赋能,是这个行业最基础的事情,因此才买下这块超过 3.3 万平米建筑面积的地,打造一所面向店东、店长的「黄埔军校」。

互联网世界,衣食住行四大领域,只有「住」的领域迄今还没有出现一家足够巨大的平台玩家,目前来看,连接 2.1 万家门店和 20 万经纪人的贝壳找房是走在最前面的一个。

02

为什么贝壳找房能够在短短一年时间,拓进 98 个城市,赢得品牌主们的信任?包括在最近 21 世纪不动产加入贝壳,算是地产圈的一件大事。

要向弄清楚这个问题,就要从地产中介的特点讲起。

在房源和客源的供需两端,房源是稀缺的一方,而且房源具有不可移动的客观属性,因此,任何一家地产中介的业务抓手,都是「守盘」,围着房源转,有房不愁客上门。

小的中介可能只有两三家门店,只围绕一两个小区甚至只围绕几栋楼开展业务,不具备跨小区带看的能力,因此,有客户上门时,他们会千方百计的努力让客户在自己手里的房子成交,手段包括用更低的费率切客、或者利用信息不对称施展销售话术。

因为没有合作的机制,中介品牌之间就如同《三体》中描绘的「黑暗森林」,互相要提防着切户——曾经有位经纪人告诉我,送客户一定要一路送到地铁站进站。

而贝壳靠开放真房源和经纪人的 ACN 合作网络打破缺乏信任的孤岛,让许多从业者第一次有机会「阳光服务」。

贝壳找房CEO 彭永东

贝壳找房 COO 徐万刚向周天财经透露,他去年 8 月走访郑州时,没有事先打招呼就进到贝壳中介里问经纪人,加入后最大的感受是什么。

「共性是,经纪人一进来系统,看到那么多其他家的房源,很惊讶,以前个体或者加盟品牌的房源是相互看不到的,或者你看到房源也不能联系房东。」

贝壳的 ACN 合作网络,可以让每一单交易中不同角色贡献都有业绩保护,并且平台提倡「合作共赢」的价值观,有一单交易,最多有 13 个角色参与进来。

徐万刚表示,对经纪人来说,「最终这个经纪人的权益并不会真正受损,因为他的闲置时间变少了,当你没有成单时候,你做其他的维护、带看等等,这些大部分动作都能产生收益,最终是让你的收入稳定,提升。」

根据贝壳最新公布的数字,跨品牌成交率高达 70%,郑州一年间店效提升 209%、人效提升 277%。值得一提的是,这种交易效率的提升,也有新房业务叠加的功劳。

为了让刚性的规则更加顺利的落地,让纠纷得到解决,贝壳也在过去一年间相继推出了很多业内首创的管理机制,比如相当于「陪审团」的店东委员会。

贝壳找房平台总经理宋云端告诉周天财经,每个角色分配多少业绩合适,全国都是有差异化的,这些比例都将充分尊重整个城市的店东建议来灵活调整。而贝壳的后台管理系统,支持灵活快速的柔性配置。

03

在阿里参谋长曾鸣教授的《智能商业》一书中,他定义了未来智能商业的两个关键要素,分别是网络协同与数据智能。

关于网络协同,有一个非常值得研究的案例,优步。

在曾鸣看来,优步这两年陷入瓶颈期,问题的核心在于优步没有实现真正意义上的网络协同效应,而更多只是来源于传统意义的规模经济。

「在优步平台上,不管司机还是乘客,都是相当简单和同质化的角色,这样的网络显然缺乏自主生长动力。」

优步于今年 4 月递交的招股说明书中,我们也看到了,尽管已经把业务拓展到 63 个国家,优步核心业务的营收增速也已经在去年从 Q1 的 80% 下跌到 Q4 的 -1%,而且盈利仍然遥遥无期。

从这个角度回过头再看贝壳找房在居住领域的业务模式,你会很容易发现,它带有天然的网络协同特点。

首先是业务链条足够长。无论是消费者购房到过户入住的流程,还是一块土地从荒地到最终摆满家具的商品房的流程,都牵扯到非常多的环节、角色,进而可以衍生出极为丰富的业务可能。

举个最简单的例子,贝壳找房平台上有金融服务、滴滴上在有金融服务,但二者的差别显而易见,前者是基于交易场景的内生需求,买房、租房、装修都得用到大笔资金,而后者只是流量入口的硬性拓展。

这也是为什么滴滴金融需要不断的给用户发短信、发 Push,就是为了提醒你「别忘了,在这也能借钱」。

贝壳找房很早就意识到了这种业务延展的可能性,但为什么直到最近的新居住大会,彭永东才旗帜鲜明的提出要未来要连接 100 万「服务者」,而不仅仅是作用在交易环节的「经纪人」呢?

因为曾鸣提到的第二个要点,「数据智能」的时机终于成熟了。

彭永东在演讲中透露了一个非常关键的数字:

「在去年 5 月份,楼盘字典超过了 1 亿套,在过去的 7 个月时间里,我们把这个数字从 1 亿套提升到 1.87 亿套,中国有 75% 的房子在今天的楼盘字典都有数字的记录。」

楼盘字典达到 1 亿套的成绩用了十年,但在过去的 7 个月却扩张了近一倍,能够做到这一点,一方面来自于贝壳平台扩张到更多的城市,另一方面,也是采集方式上靠技术手段提升了效率。

周天财经了解到,最早的时候,数据采集是靠经纪人的手工记录,后来发展为通过超 500 人的团队用 GPS+ 相机记录,现在升级到「蚁巢」智能集采系统,用手机就能操作。

关于楼盘字典的作用此前有过很多分析,这里不再赘述,总之它通过搭建数据的基础实施,解决真房源的问题,从系统层面杜绝了经纪人录入虚假房源的可能性。

与此同时,贝壳重度布局的 VR 看房技术也在这一年来不断成熟,按照彭永东透露的数据,已经有超过 118 万套的 VR 房源数据库,未来会超过一千万套。

楼盘字典解决真房源的基础需求,VR 满足更进一步的线上带看体验,这两点共同构成了「房源」的数据化。

实际上,客源和服务者(包括但不局限于经纪人)的数据化也已经随着在线化进程悄然搭建。

你可能会有疑问,数据化和数据智能之间恐怕中间还隔着很长一段距离。

确实如此,但居住服务毕竟和零售不同,高额、低频的交易特点,使得房源 Feed 流永远无法像淘宝商品列表、或者抖音短视频那样五光十色。

不过,这个被左晖称作「最后一个完成消费线上化的行业」,已经在贝壳找房的推动下建筑了基本交易要素的数据基础,贝壳找房提出的 AI 讲房 100% 房源覆盖承诺,就是由数据智能提供标准化服务的第一步。

最终我们会发现,以上展开讨论的两个要点,也与彭永东谈到的两个趋势变化严丝合缝地对应:服务者价值的全面崛起对应着网络协同,数字化价值的全面崛起对应着数据智能。

虽然是腾讯投资了贝壳找房,并且在微信钱包中给到了九宫格的流量入口,但不得不说,从商业角度考量,贝壳找房与阿里有着更多的相似点。

阿里如今做菜鸟物流、蚂蚁金服,最早构建担保交易的模式,都是基于电商业务的需要自然延伸。

居住服务也是如此,置业、租赁、装修、社区服务、服务者教育…每一个都蕴藏着至少千亿级的市场机会。

相比零售商业,消费者在居住上可能还要更「痛」一些。毕竟,没有电商时我们还可以去杂货店,但直到现在,你在 58 级别的流量入口都很难搜到一套货真价实的房源。

就像「新零售」是由阿里最先提出并践行一样,「新居住」的概念由贝壳提出和发扬并不令人意外。

一般来说,人们会评价房产是一门很「重」的生意,难做、不性感,但有一条物理常识却总被人忽视:

质量越大,惯性越大。


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