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阳光城:规模快车道上的速度与理性

2019/3/18 18:15:00

3月14日,上海,阳光城举办发布会,交出了明星职业经理人“双斌”组合上任后的首份完整财年成绩单。

值得注意的是,与往年相比,阳光城的这一次财报发布有两大不同之处:

一是发布时间较往年提前了近一个月,将业绩发布时间放在了房企集中进行年报发布的3月份;


二是阳光城在上海举行了业绩发布会,而这既非A股上市公司的必须动作,也非阳光城过往的既定动作。

而无论是不同于以往的财报发布,还是阳光城2018年财报本身,可以肯定的一点是,变化正在阳光城身上发生。

01|“双斌”履新后首份年度成绩单

作为明星职业经理人“双斌”组合上任后首个完整财年交出的成绩单,阳光城发布的这一份2018年财报备受外界关注,而最终结果也并未让外界失望。

首先是在最受关注的销售规模上,2018年,阳光城继续维持规模上的高速增长。报告期内,其全口径销售金额达到1629亿元,同比增长77.98%;权益销售金额(合并报表项目*权益比例+联营项目*权益比例) 达到1,183亿元。

全口径销售金额和权益销售金额双双超过千亿大关的同时,阳光城也成功创下七年70倍增长的销售高增长神话,为未来的结算放量奠定了基础。

其次是在营收表现上,2018年阳光城同样创下高增长。当期实现结算营业收入564.70亿元,同比增长70.28%;合并报表净利润39.06亿元,同比增长75.30%,合并归属于上市公司股东净利润30.18亿元,同比增长46.36%。

在前序基础不是很好的情况下,2018年,阳光城的盈利能力也得到了一定程度的改善。房地产及相关业务毛利率同比增加约1个百分点达26.06%,合并报表净利润率约提升至7.00%,加权平均净资产收益率提升2个百分点达16.38%。

虽然整体净利表现仍不如人意,但考虑到历史原因以及整个行业利润趋于下行的大背景,它能够实现净利润的整体上行已属难得。

看重基本面和未来预期的资本市场,在阳光城业绩发布后,也给予了正面反馈。在阳光城年报披露后的首个交易日,其股价就上涨7.42%,最终收报7.96元/股,总市值322亿元。而近一个月来,其股价已上涨了近40%。

02|规模快车道上的感性与理性

一点财经注意到,报告期内,阳光城合并报表总资产2634亿元,较上年末增加23.52%;合并报表净资产410亿元,较上年末增长34.22%。

净资产增速明显高于总资产增速,显示出阳光城并非完全依靠负债驱动增长,同样具备较为强大的原生增长动力。

阳光城的负债表现也佐证了这一点。财报显示,报告期内,阳光城有效降低扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点;有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点;净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。

这意味着,阳光城正由原来的融资驱动模式向经营驱动模式过渡,未来其盈利水平有望得到进一步改善和提升。

在规模高速增长的快车道上,摆脱对于高杠杆负债驱动模式的依赖,这并不是一件容易的事。阳光城之所以能做到这一点,有赖于其强有力的现金流管控以及精准、高效、灵活的经营策略。

一点财经了解到,报告期内,阳光城进一步加强了现金流管控,平均回款率达到80.05%;期内经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到历史高点,连续两个会计年度保持正值。

同时,截至报告期末,阳光城账面货币资金高达378亿元,在总资产中占比14.36%,货币资金情况健康。

严控现金流管控包括了对销售回款的重点把控,同时也包括对于土地投资的谨慎小心,在收支上都要实施双重把控。

一点财经了解到,2018年全年,阳光城共以权益对价306亿元合计补充土地储备面积约1333万平方米,而阳光城原定的全年拿地金额是800亿。

阳光城在年报中披露,2018年5月,针对市场可能出现的下行,阳光城开始收缩投资节奏,于7月当机立断踩刹车,所有经过投资决策的项目都进行重新评价,此后在11、12月时判断市场可能回暖,集中在一二线城市,以底价或底价附近的低价获取了多宗优质土地。

从业绩发布会来看,董事会并没有将拿地作为考核指标,而正是这样精准而灵活的投资决策,让阳光城得以将土地储备规模和成本都控制在较为安全的水平上。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌认为,土储的规模是未来发展的基础,但土地投资也是一个大学问,非常复杂,需要时间、节奏各方面踩准。

如果在去年上半年拿地,在现在的限价环境下,就很苦恼,拿错了地都是包袱,所以土储多不见得是好事,不是越多越好。”对于“把安全运营放到比较高位置”的朱荣斌以及阳光城管理团队来说,“活得久才会活得好”。

03|千亿阳光城的征程与未来

可以看到,当下的阳光城正在展现更多新的变化。而在新任管理层的带领下,阳光城也正在奔向一个更加可期的未来。

据财报披露,截至2018年底,阳光城共拥有土地储备总计4418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%(预计未来可售货值占比85.80%),累计成本地价4339元/平方米。

此前在旭辉、新城举行的业绩会上,管理层均有提到,未来拿地的目标主要集中在一二线城市,未来一二线的竞争会更加激烈。在这样的情况下,此前战线一直主要集中在核心一二线城市及其周边的阳光城,势必占得先机。

而据朱荣斌在业绩会现场披露,2019年阳光城全口径销售指标是1800亿元,营业收入与归母净利润要达到公司制定的股权激励标准。

他指出,在销售规模超过千亿以后,阳光城不会唯规模论,而是强调跟随市场弹性供货,敏锐捕捉窗口机会,在设置底线管理的同时,保证回款,强化效益。

与此同时,新的管理层也已达成内部共识:品牌美誉度将会增强公司核心竞争力,尤其在公司规模过千亿之后,品质管理对公司发展更为重要。

为此,在千亿后,阳光城发布了品质宣言,提倡品质先行,重视工程质量管控,强力关注交付质量,有效落实责任人。

2018年,阳光城积极迅速地推进绿色智慧家的战略落地,目前已实现落地31个项目,累计建筑面积约374万平方米(38004户),并开放“上海檀悦101”、“深圳天悦101”等绿色智慧家样板间。

另一方面,执行副总裁吴建斌也为阳光城的财务表现锚定了一幅更安全稳健的蓝图。

吴建斌表示,在负债方面,希望通过三年的时间,把阳光城的净负债率降低在100%之内。

“2018年大概是180%,与2017年的250%相比已经大幅下降了70个百分点。2019年将争取回到150%,希望在2020年净负债率可以降到100%之内。” 吴建斌表示。

在有息负债率上,他分析称,相比2017年,去年阳光城总的有息负债是1100亿,跟2017年保持了一致的水平,稍微有所改善。

吴建斌进一步表示,希望2019年有息负债总额基本跟2018年保持相当的水平,因为市场在好转,阳光城在开工面积、销售方面是有期待的。

吴建斌指出,“在这种有期待的情况下,如果说阳光城能够保持一个合理的与去年相等的有息负债,对我们还是有利的“。

04|结语

一如吴建斌曾经所说,房地产本质上就是人、地、钱三个要素的游戏,谁能把这三个要素玩转,谁就能成为赢家。

当下的阳光城,正是针对这三个方面有的放矢,精进完善。以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心,在充分保障人才培养及引进、充足土地储备和稳健财务政策的同时,加强前策工作,强化运营体系,保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,最终实现快车道上的良性健康发展。

来源:一点财经(yidiancaijing)

作者:王 鑫

编辑:刘 煜

版面:苏慕凝


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