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预售变现售,楼市要变天?这房子还能不能买了?

2018/10/10 17:55:00

最近,一则消息把房地产行业搅成稀巴烂。

广东省房地产协会下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,拟“逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”。

很快,住建部便出来辟谣:情况并不属实。

情况并不属实?到底是什么情况不属实?是这个消息本身不属实,还是里面的某些信息不属实?

鉴于很多政策落地之前的“发布—辟谣—修订—实施”路数,配上万科郁亮刷屏的“以活下去为最终目标”的表态。

估计,预售变现售,这次是真的要来了。

01

新中国成立初期,实行的是计划经济。

关闭了房地产市场,同时封杀了当时的私房租赁经营,房子由国家统建统包,实行福利分房制度。

时间久了,计划经济的问题就暴露出来,效率和财政都是压力。

那个年代城镇的住房也就几十平米,一家三代几十口人挤在一个斗室里的画面并不罕见。

随着中国经济由计划经济向市场经济转变,便有了第一次房改。

但是市场经验不足,怎么房改?借鉴已有的模式是最直接的办法,特别是当时香港房地产已经有比较成熟的模式。

回顾中国的楼市历史,不管是土地70年产权拍卖,还是公摊面积,其中都不乏香港模式的身影。

中国的房地产预售制度,便是香港的“楼花”模式演变而来。

在上世纪40年代,霍英东还只是一个杂货店卖咸鱼豆豉的老板,经常用付定金、找尾数等经营手法。

在开房地产公司后,霍英东把商业手法带到了当时的房地产行业中。

于是,香港房地产迎来了“预售楼花”和“分期付款”两种模式。

所谓的“楼花”,指的是买家掏钱买房的时候,房子就像是只一朵花,等钱交齐了,房子也就建好了。

其实就是花钱买花,等花结成果实。

霍英东把买房的门槛降低了,连月入几百的工人都有买房的可能,一下子激活了香港的房地产市场。

为了借鉴香港模式,中国建筑工程总公司在房改酝酿之际,跑去香港成立了房地产公司。

深圳改革开放之后,中国建筑工程总公司在深圳成立中海地产,并且引进了香港的房地产开发模式。

1987年深圳拍出全国首块国有土地,也是跑去香港进行考察学习后,借鉴了当时的香港土地拍卖制度。

可以说,中国房地产模式许多框架都来源于香港。

但是现在来看,香港模式成功了吗?

02

如今的香港,高端房产阶级和笼屋阶级仅一墙之隔,豪宅价格屡破天花板,笼屋却狠狠地把人性踩在地下。

香港的房价已经可以傲世全球,标价数千万的“千尺豪宅”,其实也就是90平的小三房而已。

事实证明了,香港模式有着浓重的西方经济理论色彩,其实并不算成功。

预售楼花的初衷是让普通老百姓也能买得起房,但是在实践中却不断变味,成了一种投资工具“炒楼花”。

而学习了香港模式的内地楼市,很快伴随着1988年海南的独立建省,有了第一次的疯狂。

伴随着“十万人才过海峡”,大量资本涌进海南,海南房地产过热打开了全国炒房先河,炒楼花也随之出现。

1993年中国经济过热,只要有房子就能卖掉,甚至是楼花也能卖掉,所有人都像疯了一样。

当年史玉柱也把赌注压在了卖楼花上面,手上拿着1亿元现金,却要花12亿元盖72层的巨人大厦。

随后中国进入宏观调控,地产泡沫破灭,史玉柱的巨人大厦梦想也宣告破产。

72层的规划未能按期完工,只建了地面三层就资金告急,买了预售房的人们天天上门要求退款。

最后,还得政府出来收拾烂摊子。

预售制度其实在许多国家都有,但是为什么到了中国味道就变了?

因为中国企业最缺的就是信用,西方市场经济的基础是契约精神,但是契约精神在国内却是十分廉价的东西。

“我生前当及时享乐,我死后哪管他洪水滔天。”

所以带着西方经济理论色彩的香港模式,其实在国内并不是完全适用,即使是在香港,也并不是特别成功。

就好像预售制度一样,钱都到房企手上了,他们还会用心去管之后的事吗?

有的工程烂尾,几年都收不到房子;有的质量严重不达标,漏水渗水等情况不断发生;有的直接就和当初说好的不一样。

这些问题,都会随着现售制度的落实,而不再成为问题。

要不怎么有人说,广东此次对商品房预售政策调整的建议,本身就是房地产市场的一次“供给侧改革”呢!

03

预售制度发展了这么多年,期房比例都已经超过了80%,有些城市甚至达到了90%。

而预售制度本身又高度依赖契约精神,如果脱离了信用,就会形成巨大的风险。

现在,经济最大的风险是中国过高的债务杠杆,特别是为了买房而狂加杠杆的老百姓和负债累累的房企。

如果房企资金链断裂跑路,大量烂尾楼出现,老百姓肯定不乐意,贷了这么多款买房子,结果却收不到房。

不乐意了怎么办,追不到房子就不还房贷,这个时候银行去哪里收房子拍卖?银行只能追着老百姓还钱。

一环扣一环,最后都会变成银行的坏账。

由于守住“不发生系统性金融风险”的底线是现在的第一纲领,“房住不炒”也成为了国家最高愿望。在这个前提下,预售制度的改变,只会是时间问题。

即使预售制度不会一刀切,但也会提上各地的议事日程,通过逐步把期房的比例降下来的方式,实现房地产市场由预售变现售的过度。

说了这么多,如果现售是不可避免的趋势,对于每一位买房者来说,又该怎么办?

首先,预售最大的优点是降低了房企的资金成本,如果取消预售,必然会增加房企的压力,最终转嫁到买房者身上。

如果政策加大力度调控房价,那么中小房企就容易因为资金链的问题被淘汰吞并,房地产行业的门槛也会随之变高。

在这个过程中,期房的风险会变得越来越大,如果贪图期房比较便宜,就要承担起更高的风险,刚需最好还是以现房为主。

另一方面,现售制度如果能够实施,最大的好处是可以压制炒房热潮。那种预售的时候买入,收楼没多久就卖出的做法,估计将在市场上绝迹。

而且,由于现售制度会在一定程度上会造成库存减少,所以对于接了盘的刚需们来说,房价在供需关系上也有了更稳健的保障。房价是不会暴跌的。

当然了,现售最大的好处就是房子质量能够有所保障。

像某桂园那样因为高周转而牺牲房子质量的开发商,如果不再反省转型,将很难吸引越来越理性的购房者的青睐。

所以,最后的结论是,预售改现售,短期可能会因为增加房企运营成本而带来一定的市场波动甚至是风险,但从长期来看,这对房企和购房者来说,都是一件好事。

已经买了预售房的不用慌,因为政策的落地还需要时间;计划要买房的,不妨可以优先看现房,毕竟这是个趋势。

短期内不买房但未来还是要买的,恭喜你!购房这么重要的人生大事,你终于不用再对着一 个沙盘一个地图,听着销售胡吹乱侃就花掉几百万,开始30年的房奴人生了!


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人称菜导,互联网理财意见领袖,普惠金融忠实践行者。现为第三方理财服务平台菜鸟理财创始人、CEO。
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